Виды договоров при приобретении нового жилого помещения

Многие знают, что покупка жилых квадратов в строящемся жилом объекте гораздо выгоднее, чем покупка жилой квадратуры на вторичном рынке. Цена за квадратные метры в строящемся доме намного ниже, особенно если учесть тот факт что строительство находится еще на ранней стадии возведения. Однако и риски в таком случае, тоже возрастают, так как ни одна компания застройщик не может на все сто процентов гарантировать, что жилое помещение будет сдано в пользование в хорошем состоянии и точно в указанные сроки. В возникновении спорной ситуации очень важное значение будет иметь схема взаимодействия потенциального покупателя и компании застройщика, а именно: тип заключенного договора и его условия. Чтобы оградится от возможных неприятностей и денежных потерь необходимо вдумчиво относится к оформлению документов еще на стадии заключения сделки.

Действие 1

Изучим виды договор при приобретении недвижимости

Известно несколько видов договоров, которые заключаются, для того чтобы привлечь инвестиции граждан на строительство жилого объекта. Основным правовым документов, благодаря которому регулируются взаимоотношения строительной компании и потенциального покупателя – это, конечно же, закон № 214 об участии в долевом строительстве. На основании, которого и заключается большинство договоров на первичном рынке. Этим законом предусмотрено всего три варианта для привлечения инвестиций физических лиц, а именно: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в жилищном кооперативе или жилищно-строительном кооперативе. Какие-либо другие методы являются незаконными.

Рассмотрим эти виды:

1) Сегодня договор долевого участия считается самым востребованным и безопасным методом взаимоотношений между компанией застройщиком и потенциальным покупателем. Этот договор разработан на основании закона № 214, который предусматривает максимальную защиту интересов физ. лица в процессе привлечения инвестиций на первичном рынке. Один из главных его плюсов является то, что он подлежит обязательной гос. регистрации. Заключение такого договора можно считать гарантией защиты от двойной и даже тройной перепродажи жилых квадратов, а также что если вдруг строительная компания обанкротится, то требования вкладчика будут обеспечены залогом.


Такой договор является гарантией надежности строительной компании, на основании разрешения на возведение, прав на землю и проектной декларации, она имеет полное право привлекать инвестиции потенциальных покупателей.


2) Вторым по популярности считается метод переуступки прав требований. Такое соглашение заключается между физическими лицами, когда один человек решает продать жилое помещение в строящемся доме еще до получения прав собственности. Это договор должен подписаться с обязательным уведомлением строительной компании и подлежать гос. регистрации. Переуступка прав требований по этому договору полностью соответствует нормативам федерального закона. Граждане должны знать, что перепродажа не предусматривает обязательной выплаты суммы договора вкладчиком, по закону разрешен также и одновременный перевод долга. Это означает, что если к моменту оформления этого договора полная стоимость по договору долевого участия не оплачена, то в договоре переуступки права остаточный долг переходит на нового участника долевого строительства и соответственно составляется график выплат. В основном договор переуступки права также безопасен, как и договор долевого участия, однако существует один весьма весомый нюанс: новый потенциальный клиент получает уже ранее сформированное соглашение, которое было заключено ранее другим участником. Это означает, что, так как все условия были установлены ранее, то и внести какие-либо поправки в договор уже нельзя, в итоге чего новый покупатель получает права по переуступке совсем не в том объеме, на который он рассчитывал изначально. Например, может выясниться, что по условиям ранее заключенного соглашения новый инвестор не имеет права требовать от строительной компании отчетность, связанную с качеством строительных материалов и квалификации рабочих.


Потенциального покупателя должна насторожить ситуация когда жилая квадратура в еще строящемся жилом объекте уже успело пройти через несколько рук. Также, если хотя одно из ранее подписанных соглашений выявит юридическую неграмотность, то у нового собственника может возникнуть проблема, связанная с оформлением права собственности.


3) Договор паевого накопления в жилищно-строительном кооперативе считается относительно новой формой покупки жилья на рынке первичных продаж. Такой договор предусматривает создание жилищно-строительного кооператива будущих собственников жилого объекта и покупку недвижимости посредством выплаты паевого взноса. Если сравнивать, этот договор с долевым участием, то для строительной компании такая схема будет более выгодной и привлекательной, а вот для потенциального покупателя окажется рискованной, так как договор паевого накопления не требует обязательной гос. регистрации. Из-за этого цена за жилую квадратуру в жилищно-строительном кооперативе будет намного дешевле, но далеко не каждый банк согласится выдать ипотеку на покупку такой недвижимости. Что касается сроков возведения или двойной перепродажи жилого помещения пайщик защищен намного хуже, нежели дольщик, но в случае банкротства строительной компании ему будет намного проще взять будущее жилого объекта в свои руки. Также после завершения такого строительства будущему собственнику жилого помещения кроме акта приема-передачи необходимо будет получить еще и справку о выплате пая.


Возможность оформления сделок на рынке первичных продаж посредством членства в жилищно-строительном кооперативе и приобретении жилищных сертификатов предусмотрено вторым пунктом статьи один федерального закона № 214, но такое соглашения не будет относиться к договору об участии в долевом возведении.Важно, что до две тысячи пятого года на рынке первичного строительства можно было встретить и куда более экзотичные формы взаимодействия между компанией застройщиком и потенциальным покупателем. Например, векселя на покупку жилых помещений, договора займов или договора подрядов. Соглашение о приобретении жилых квадратов в строящемся жилом объекте могло быть задокументировано и с помощью договора участия в инвестирования возведения жилого объекта и договора на возведение объекта недвижимости и так далее. Важно учесть, что после того как в силу вступил закон под номером двести четырнадцать от первого апреля 2005 года, заключение таких соглашений считается незаконным.

Для того чтобы предварительно уточнить информацию о типе договора, по которому осуществляется продажа жилых помещений в интересующем вам жилом многоквартирном доме необходимо напрямую связаться со строительной компанией. Обычно все контактные данные и другая не менее полезная информация представлена в карточке строящегося объекта.

Действие 2

Уточним обязательное содержание договора на покупку жилого помещения

Основываясь на практике, становится, понятно, что название договора не столь принципиально, чего нельзя сказать о его содержании. Поэтому перед тем как передавать свои личные деньги компании застройщику, потенциальному покупателю необходимо убедиться, что документы содержат в себе все важные пункты и условия.

В долевом участии при приобретении жилых квадратов обязательно указывается следующее:

1) Жилое помещение, которое впоследствии перейдет в собственность потенциального покупателя

2) Стоимость жилых квадратов

3) Стороны совершения сделки

4) Полное и подробное описание данного объекта недвижимости. Очень важно перечислить все параметры такие как: строительный адрес жилого объекта, тип проекта, номер подъезда, этаж, квадратура жилого помещения и количество комнат

5) Описание жилого объекта. Такой пункт должен добавляться в договор в том случае если жилой объект возводится не по типовому проекту

6) Основания, послужившие для оформления договора. В этом пункте перечисляются документы, которые дают право строительной компании вести работы над данным проектом

7) Срок передачи жилого объекта в пользование. В договоре обязательно должен быть указан точный срок, в который строительная компания обязана передать жилое помещение инвестору, основываясь на этот пункт, потенциальный покупатель в случае острой необходимости сможет защитить свои права и интересы в суде.

8) В договоре должна прописываться точная сумма вложений потенциального покупателя и срок внесения денег, не стоит забывать и об указании штрафов

9) При оформлении долевого участия гарантийные сроки определяются нормативами федерального закона. В зависимости от проекта они могут немного различаться, однако законом установлен минимальный срок в пять лет со дня передачи жилого объекта вкладчику. На протяжении всего срока строительная компания будет нести ответственность за результат проделанных строительных и ремонтных работ

10) Различные способы обеспечения обязательств строительной компанией. По закону строительная компания обязана дополнительно обеспечить свою ответственность перед потенциальным покупателем. Существует два варианта – это страхование и поручительство банка. В обоих вариантах строительная компания обязана, позаботится о том, чтобы обеспечить меры до регистрации договора долевого участия и предоставить вкладчику всю информацию о банке-поручителе и страховой компании


Если же вы участвуете в ЖК и ЖСК, кроме договора потенциальному покупателю недвижимости нужно еще и вступить в кооператив с выплатой паевого взноса.

Действие 3

Контроль нюансов связанных со стоимостью жилого помещения в договоре

Одним из важных пунктов в договоре о покупке жилой квадратуры в строящемся жилом объекте, является стоимость жилья. Она может указываться как в конкретной валюте, к примеру, могут быть взяты рубли или же доллары, а также и у. е. В таком случае в соглашении нужно обязательно четко указать, как рассчитывается условная единица. Если же в порядке оплаты предусматривается рассрочка, обязательно следует указать величину взноса и срок расчетов.

Самый приемлемый вариант, это когда в договоре указывается пункт, в котором прописывается, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Но всегда существует опасность того, что после финального замера готового жилого объекта площадь может оказаться больше или наоборот меньше изначально заявленной. На такой случай будет весьма не лишним включить в документ дополнительную сноску, которая будет содержать в себе порядок компенсации. Бывает, что в соглашениях со строительными компаниями предусматривается колебание стоимость за один квадратный метр, в том случае если произойдет подорожание строительных работ. Чтобы оградить себя от возможных денежных потерь, потенциальному покупателю очень важно сразу уточнять пределы доплаты и естественно вписывать их в условия договора.

Принципиальным условием для инвестора является то, что в договоре с компанией застройщиком должен быть прописан расчетный счет, на который будут идти перечисления. Абсолютно каждый платеж, а особенно, если приобретение происходит в рассрочку, должно подкрепляться квитанцией.

Для потенциальных покупателей будет значительно надежнее проводить свои платежи строительной компании через банк, даже если за это будет взиматься комиссия.

Действие 4

Проверка документации строительной компании

Стоит понимать, что грамотное заключение договора приобретения жилого помещения невозможно без тщательной проверки всей документации строительной компании. Идеальным вариантом будет приглашение квалифицированного специалиста.

Компания застройщик обязана предоставить своему клиенту следующие документы:

1) Разрешение на возведение. Если такого документа нет, то потенциальному покупателю даже не стоит рассматривать вопрос о приобретении жилого помещения. Очень важно чтобы такое разрешение было оформлено на то же самое юридическое лицо, что и все остальные документы строительной компании.

2) Инвестиционный контракт. Этот базовый документ позволяет потенциальному покупателю жилого помещения быть в курсе условий возведения жилого объекта. В нем указываются обязательства строительной компании по созданию инфраструктуры, этапы и точные сроки возведения, а также перечисляется, сколько именно жилых помещений впоследствии будет передано новым жильцам на безвозмездной основе. Для большинства потенциальных покупателей очень важно знать, сколько именно семей из неблагополучных районов могут стать их соседями.

3) Проектная декларация. Такой документ должен содержать в себе все сведения, касающиеся непосредственно самого объекта, основными из них являются реквизиты документации, которая подтверждает право на землю и его кадастровый номер, а также тип новостройки и срок ввода в пользование. Эта декларация должна быть выставлена на сайте строительной компании и предоставляться сразу по требованию.

4) Проектная документация и заключение гос. экспертизы. Для обычного потенциального покупателя очень важно наличие проектных бумаг и положительного заключения проведенной гос. экспертизы. Это значит, что строительная компания согласовала все коммуникации будущего жилого многоквартирного объекта и схематическое расположение электросетей.

5) Документы на участок земли. Земля, на которой будет построен жилой объект, может принадлежать строительной компании на праве собственности или же долгосрочной аренды. Самое главное чтобы в свидетельстве было указано, что этот участок разрешено использовать для возведения жилого объекта, иначе у строительной компании могут возникнуть проблемы со сдачей многоквартирного объекта в пользование. А приобретение жилых квадратов в новостройке, которая находится в природоохраняемой зоне и вовсе несет в себе неоправданный риск, так как вероятно, что в ближайшем будущем его отдадут под снос.

6) Договор страхования или поручительства банка. С первого января прошлого года на строительные компании возложено дополнительное обязательство перед потенциальными клиентами. Выбор между поручительством банка и страхованием остается за компанией застройщиков, что является дополнительной гарантией для вкладчиков, так как в случае банкротства компании застройщика их потери полностью компенсируют.


Потенциальному покупателю не следует забывать и о своих обязательствах перед строительной компанией. При оформлении сделки будущий инвестор обязан предоставить свой паспорт и свидетельства о рождении ребенка, который еще не достиг четырнадцатилетнего возраста, а также согласие супруга на оформление и заключение сделки, обязательно официально заверенное нотариусом.