В чем отличие аванса от задатка?

Купля-продажа недвижимости — процесс долгий, непростой и стрессовый. Когда процедура выходит на финишную прямую, страсти часто накаляются. И покупатель, и продавец до последнего переживают, что противоположная сторона сделки может пойти на попятный и свести на нет все труды. В таких случаях гарантией всеобщего спокойствия обычно служит предоплата, которую покупатель передает владельцу недвижимости. Она может быть в форме задатка либо аванса, и эти понятия лучше не путать. В чем принципиальная разница, и почему её стоит знать?


Действие 1

Уточняем, что такое аванс

Аванс — это простейшая форма предоплаты при покупке недвижимости. Он представляет собой небольшую часть стоимости жилья, которая выдается продавцу заранее. В российском законодательстве нет специфически закрепленного понятия аванса, с юридической точки зрения он выполняет исключительно платежную функцию и не влечет особых формальных последствий.

В чем смысл передачи аванса:

  • — Покупатель подтверждает серьезность своих намерений
  • — Покупатель демонстрирует свою платежеспособность
  • — Продавец получает наличные деньги для покрытия предстоящих расходов

Чаще всего владельцы недвижимости используют аванс для оплаты услуг риэлтора.

По сути аванс представляет собой лишь «декларацию о намерениях» и не является гарантией сделки. Если покупатель разочаруется в выбранном объекте, до заключения и регистрации договора купли-продажи он вправе потребовать всю сумму назад в полном объеме. При этом продавец, который взял предоплату, но позже передумал расставаться с квартирой, также может не бояться штрафных санкций или пени от «пострадавшей» стороны. Для отмены или пересмотра условий сделки ему достаточно возвратить полученные деньги. Единственное, к чему должна быть готова сторона, нарушившая условия договора — это возможное требование заплатить проценты от суммы аванса в соответствии со ст. 811 ГК РФ.

Если стороны не составляют особый договор задатка, по умолчанию любая предоплата считается авансом.

Действие 2

Уточняем, что такое задаток

Задаток представляет собой более сложную форму взаимодействия сторон. В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ он считается денежной суммой, которая передается покупателем продавцу в качестве обеспечение исполнения основного договора. С позиции закона получение задатка — это доказательство того, что сделка состоится. Таким образом, помимо платежной функции, которая есть у аванса, он выполняет также и гарантийную.

Главная специфика задатка — ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. Сторона, которая по собственной инициативе откажется от сделки, будет вынуждена ответить за свое решение рублем. Передумавшему покупателю придется забыть о заранее внесенных деньгах, а продавцу, который изменил свои планы, — вернуть полученную сумму в двойном размере. Единственное исключение, когда стороны могут расстаться «полюбовно» и остаться «при своём», — непредсказуемые форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие, пожар в квартире и проч).

Еще одно отличительное свойство, которое превращает обычную предоплату в задаток, — строгое соблюдение формальностей процедуры. Перед передачей денег стороны составляют соответствующий договор, в котором прописываются все условия гарантии сделки и возможного возврата средств. Этот документ в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.

Действие 3

Выбираем между задатком и авансом

Человеку, который впервые сталкивается с куплей-продажей жилья, непросто отличить аванс от задатка, а главное, определить, какой тип предоплаты для него выгоднее. На деле многое в этом случае зависит от особенностей сделки и состояния рынка недвижимости. Безусловно, задаток предпочтителен для той стороны, которая больше заинтересована в быстром и гарантированном завершении всех формальностей. Но при определенном стечении обстоятельств в этой роли может выступить как покупатель, так и продавец.

В условиях, когда предложение жилья превышает спрос и объекты подолгу экспонируются, владельцы недвижимости обычно настаивают на задатке. Также более серьезные гарантии необходимы продавцу, который собирается делать встречную покупку и уже начал подбирать подходящие варианты квартир.

Собственники востребованного жилья, которым к тому же нет необходимости экономить время, гораздо реже соглашаются связывать себя достаточно жесткими финансовыми обязательствами. Владельцы ликвидных квартир, на просмотры которых приходят толпы желающих, нередко до последнего сомневаются, не продешевили ли они с заявленной ценой. Поэтому они стараются до последнего сохранить за собой право безболезненно отказаться от невыгодной сделки либо пересмотреть её условия.

К сожалению, настояв на авансе, перед заключением основного договора купли-продажи некоторые нечистоплотные собственники шантажируют покупателя, требуя увеличить сумму.

Для того, чтобы определить, какая именно стратегия — «аванс» или «задаток» — наиболее выгодна конкретной стороне сделки в сложившихся обстоятельствах, лучше всего обратиться за советом к опытному риэлтору. Грамотный специалист не только проанализирует потенциальные риски своего клиента, но и с большей вероятностью сможет убедить противоположную сторону оформить предоплату нужным образом. Агента по недвижимости, который возьмет на себя эти хлопоты, можно найти на любом крупном портале с объявлениями о продаже жилья.

Действие 4

Составляем договор

Вне зависимости от того, какую форму предварительного расчета выбрали стороны, для передачи денег необходимо составить специальный документ. По умолчанию, любое соглашение о предоплате будет считаться договором аванса, даже если в тексте фигурировало понятие задатка — такой позиции придерживается Высший арбитражный суд. В данном случае важна не терминология (переданные деньги могут быть обозначены как «гарантийная сумма» или «обеспечительная сумма»), а дополнительные условия соглашения.

Специфические пункты в договоре задатка:

  • — Ответственность сторон в случае срыва сделки
  • — Размер неустойки для покупателя и продавца
  • — Конкретный срок заключения основного договора купли-продажи

Общие сведения в договорах о предоплате при покупке недвижимости:

  • — Данные о сторонах сделки
  • — Характеристика объекта недвижимости (адрес, площадь и пр.)
  • — Цена объекта недвижимости
  • — Размер предоплаты
  • — Способ внесения предоплаты (наличный или безналичный расчёт)

Договор аванса можно составить самостоятельно, воспользовавшись готовым бланком из Интернета. Как правило, хлопоты по подготовке этого документа берут на себя риэлторы, а само соглашение подписывается в агентстве. Договор задатка, который предполагает большую степень ответственности и риска сторон, составляется юристом и заключается в присутствии нотариуса. При этом подписать бумагу должны все собственники недвижимости с согласия супругов.

Сумма задатка или аванса определяется по соглашению сторон. Обычно это 2-3% от сделки.

Действие 5

Составляем расписку

И аванс, и задаток — это, прежде всего, достаточно крупная денежная сумма, при передаче которой необходима некоторая осторожность. На практике в процессе предоплаты покупатель всегда рискует больше продавца, ведь именно он передает финансы незнакомому человеку. Поэтому очень важно соблюсти все формальные меры предосторожности и помимо предварительного договора составить расписку в получении средств, которую владелец квартиры обязан предоставить второй стороне сделки.

Расписка всегда составляется в простой письменной форме от руки. При этом продавец должен пользоваться обычной шариковой ручкой синего или черного цвета и сидеть за удобным столом в расслабленной позе, чтобы избежать случайного искажения почерка. В будущем в случае конфликта между сторонами именно графологическая экспертиза может стать главным аргументом, который позволит несостоявшемуся покупателю добиться возврата своих денег через суд. Если недвижимость находится в долевой собственности, сумма предоплаты делится пропорционально между владельцами, а расписку о получении денег пишет каждый продавец.

В расписке указывается:

  • — Название документа
  • — Дата составления
  • — Сумма полученной предоплаты
  • — Личные данные сторон сделки
  • — Характеристики объекта недвижимости
  • — Подпись продавца и расшифровка

Право предоставлять расписку есть лишь у собственников. Если сделка проводится представителями продавца, этот пункт должен быть отдельно прописан в доверенности.