Смена компании застройщика в процессе возведения

Вложение своих сбережений в покупку жилого помещения на первичном рынке связывается с определенными рисками. Основными, из которых считается заморозка строительства и разорение строительной компании. Многие дольщики опасаются таких весьма неприятных перспектив и стараются заранее подготовиться. Самым верным способом, для того чтобы избежать таких ситуаций является выбор и проверка проверенной строительной компании, которая доведет начатое возведение до конца и точно в указанный срок. Именно по этой причине многие потенциальные покупатели сначала с особой внимательностью изучают репутацию застройщика, однако на практике это не всегда помогает. Очень часто случается так, компания застройщик по абсолютно разным причинам просто не в состоянии вовремя закончить работу над жилым объектом. В таком случае функции застройщика необходимо передать другой строительной организации. Одним из самых опасных моментов для потенциальных вкладчиков является смена компании застройщика в самом разгаре строительного процесса. Не стоит заранее паниковать и думать, что все может плохо закончиться, самое главное грамотно заменить строительную компанию и все контролировать.

Действие 1

Уточнение прав дольщиков

Если строительные работы вашего будущего жилого объекта замерли по непонятным причинам на несколько месяцев, то пора бить тревогу. Бывают такие случаи, что строительные работы приостанавливаются из-за возникновения небольших трудностей, но огромное количество печальных примеров долгостроев по всей стране говорят о том, что такая задержка может быть и бессрочной. Ориентируясь на общую практику жилой объект, попадает в категорию долгостроев, если строительная компания выбивается из своего графика на шесть месяцев. Столкнувшись с такой ситуацией, не стоит сидеть, сложа руки, так как в этом нет никакого смысла, необходимо сразу же приступать к активным действиям. Одним, из которых является смена строительной компании.

Стоит помнить, что права вкладчиков защищаются многочисленными нормативно-правовыми актами и законами.

Вкладчики вполне могут потребовать от органов власти, которые предоставили строительной компании землю под возведение, обеспечить нормальное завершение строительства. Действия, которые должны предпринять власти, прописан в законе о защите прав вкладчиков, которые вложили свои сбережения в строительство многоквартирных жилых объектов. Основываясь на этот закон, существует несколько способов решения данной проблемы:

1) Привлечение новой строительной компании

2) Предоставление дополнительного участка земли для того чтобы компенсировать затраты, которые напрямую связаны с удовлетворением требований пострадавших вкладчиков после того как завершится возведение проблемного объекта

3) Оказывание юридической помощи обманутым вкладчикам


В большинстве случаев выбор новой строительной компании является решением возникшей проблемы. Власти выдвигают кандидатуру строительной компании, а вкладчики ее утверждают. Стоит помнить, что заключение нового договора должно обязательно проходить с сопровождением профессионального юриста, так как абсолютно в любой ситуации возможно возникновение множества нюансов. Поэтому стоит обратиться за помощью к профессионалу, который как раз занимается проблемами, связанными с недвижимостью. Не помешает, и проконсультироваться с риэлтором, который специализируется по вопросам договоров долевого участия, найти такого профессионала не составит огромного труда стоит всего лишь обратиться в крупное агентство.

Действие 2

Уточнение прав и обязанностей строительной компании

Учтите, что смена строительной компании возможна не только по инициативе властей и вкладчиков.

Компания застройщик – это физическое или же юридического лицо, которое занимается обеспечением строительства, реконструкций или капитального ремонта жилого объекта находящегося на участке земли, который принадлежит ему по праву собственности или аренды. К его функциями также относится инженерное взыскание и подготовка необходимой документации. Все строительные работы должны вестись на основании разрешения на возведение и их выполнят либо сама компания, либо подрядчик которые нанимается по договору. Разрешение на возведение жилого объекта выдается при условии положительного заключения гос. экспертизы и действует на протяжении всего срока, который предусмотрен для строительства. Такой документ привязан к самому жилому объекту при помощи документов, которые устанавливают право на землю и градостроительному плану. В случае смены строительной компании на другую, такое разрешение не утратит свою силу.

Самой основной обязанностью строительной компании перед вкладчиками является возведение жилого объекта и передача готовых жилых помещений в точно указанный срок. Однако застройщик вполне может передать свои права и обязанности другой строительной компании, которая считается более квалифицированной для завершения начатых работ. Такое действие предусмотрено законом под номером двести четырнадцать, который способствует регулированию норм в долевом возведении. В возникновении подобной ситуации осуществляется перевод обязанностей от одного лица к другому. Новая строительная компания получает права абсолютно по всей технической документации, разрешение на возведение и право аренды земли находящейся под жилым объектом. Соответственно к ней переходит и ответственность перед вкладчиками.

Самым принципиальным отличием для вкладчиков является то, что строительная компания не имеет права передать проект в обход своих клиентов. По закону такая смена возможна только с полного согласия вкладчиков. В таком случае действует тот же принцип что и при переводе должностных обязанностей, строительная компания – это должник, а вкладчик – это кредитор. И передача стороннему лицу возможна только в том случае, если вкладчики дают на это свое согласие, если же согласия нет, то и договор между прежней и новой строительной компанией может признаться недействительным.

Помимо этого если полагаться на закон, то передача строительных работ не может происходить за спиной вкладчиков. Компания застройщик просто обязана вовремя предупреждать своих вкладчиков о своих планах и публиковать всю информацию в открытом доступе, иначе ей грозит ответственность об административных нарушениях.

Действие 3

Уточнение порядка смены строительной компании

Вообще смена строительной компании – это смена лиц в обязательстве, которая регулируется главой двадцать четыре ГК РФ. В этом случае вся необходимая документация остается одной и той же, только в них меняется название строительной компании. Между прежней и нынешней строительной компанией заключается договор, на основании которого первоначальный кредитор должен передать другой стороне все права застройки. При этом главным основанием для подписания договора должно быть в согласии вкладчиков. Не менее важным моментом при передаче прав являются обязанности прежней строительной компании передачи всех технических документов по проекту. Вступление в права новой строительной компании происходит именно на основе этих важных документов, которые считаются действительными в течение всего срока разрешения на возведение, но не менее двух лет с момента выдачи.

Процесс привлечения новой строительной компании может зависнуть в воздухе на неопределенный период, при выявлении отсутствия действующего разрешения на возведение, которого не окажется у прежнего застройщика.

Действие 4

Анализ рисков дольщиков

Опытный вкладчик должен помнить, что если предупрежден, то значит вооружен. Это не означает, что нужно подозревать абсолютно все компании в мошенничестве, но всегда лучше заранее просчитать все риски. При смене строительной компании в процессе возведения известно много подводных камней, но есть действительно несколько опасностей, которые угрожают вкладчику:

1) Очень часто случается так, что новая строительная компания отказывается в передаче вкладчикам готовых жилых помещений. Она требует с граждан вложения дополнительных денежных средств, для того чтобы компенсировать собственные издержки. Вообще фактически жилые помещения уже полностью оплачены, и при приемке недостроенного жилого объекта основываясь на принцип переуступки прав, новая строительная компания ничем не отличается от прежней строительной компании, которой вкладчики больше ничего не должны. Однако законодательство не предусматривает прямой запрет на подобные действия, поэтому в некоторых случаях вкладчиков могут шантажировать документами о праве собственности, вынуждая тем самым внести доплату.

2) Во время приемки недостроенного жилого объекта, в который уже вкладывались дольщики, новая строительная компания может игнорировать свои обязанности перед этими вкладчиками и спокойно перепродавать жилые помещения другим клиентам. Многие профессиональные юристы схожи во мнении, что закон на стороне первоначальных вкладчиков, за которыми и остается приоритетное право. Однако на практике у каждого жилого помещения оказывается несколько владельцев, и решить данную ситуацию возможно только через суд.

3) Помните, что процесс смены строительной компании вполне может растянуться на года. По российским стандартам вполне реально пять, семь и даже десять лет. В течение этого времени половина незавершенных жилых объектов успевают прийти в негодность, простаивая без необходимой консервации. Поэтому в интересах вкладчиков как можно быстрее ускорить процесс. Многие обманутые вкладчики постоянно пишут множество писем чиновникам и устраивают митинги. А так как наше законодательство не предусматривает никакой ответственности для властей в решении данного вопроса, все это может затянуться на неопределенный срок.


Самый действенный совет, который можно дать вкладчику при столкновении с данной проблемой – это обращение к профессиональному юристу. Это именно та ситуация когда лучше сразу заплатить деньги на услуги профессионала, а не скупиться и искать помощи на тематических форумах общаясь с товарищами по несчастью.

Действие 5

Борьба за свои права при смене строительной компании

При смене строительной компании главной задачей вкладчика является не допущение того, чтобы переуступка прав произошла за его спиной. Несмотря на то что такая ситуация является не законной, такое противодействие происходит постоянно. Новая строительная компания должна официально подтвердить, что приняла на себя не только права по жилому объекту, но и обязанности перед вкладчиками. Только в таком случае вероятность того, что завершение строительства и передача жилых помещений будет наиболее высока. Поэтому вкладчики могут без каких-либо опасений дать свое согласие на смену строительной компании. Намного проще проконтролировать этот момент на самом первом этапе, чем потом пытаться судиться с компанией за уже готовые жилые помещения.

На практике многие строительные компании стремятся к тому, чтобы перенять строительство без официального согласия вкладчиков и естественно без переуступки обязательств перед ними. Недобросовестные застройщики планируют в будущем перепродать жилые помещения другим потенциальным клиентам, в таком случае вкладчики должны незамедлительно требовать в суде такую переуступку прав недействительной, основываясь на статью № 391 ГК РФ.

Второй метод, который может использовать обманутый вкладчик, если намечается смена строительной компании – это попробовать вернуть свои вложения. Для этого необходимо потребовать расторжения соглашения с прежней компанией застройщиком и попытаться взыскать с нее проценты за использование чужих денег. При этом стоит попробовать и компенсировать убыток, который представляет собой разницу между суммой, за которую покупались такие права и стоимостью жилого помещения на рынке недвижимости на текущий момент. Естественно всю требуемую сумму суд не утвердит, но появится шанс вернуть хотя бы какую-то часть вложенных денег.

Если же переуступка между строительными компаниями уже произошла, можно предъявить те же самые требования новому застройщику.