Приобретение жилых квадратов в строящемся доме

Приобретая себе, жилое помещение в строящемся доме, вы, несомненно, покупаете абсолютно новое жилье с наиболее выгодной для вас планировкой, которая соответствует всем современным требованиям комфортабельности, помимо этого такая недвижимость намного дешевле, нежели на вторичном рынке.
Помните, что покупка такого жилья коварна и имеет несколько факторов риска: жилой объект могут не сдать в обещанный срок, плюс возможны двойные и даже тройные продажи, которые подразумевают под собой одновременную продажу сразу нескольким потенциальным покупателям.

Действие 1

Разборка терминов и законов

Чаще всего строящиеся жилые объекты возводятся на денежные средства граждан или же юридических лиц, при этом упоминается термин «долевое строительство». Обычно все участники оформляют право долевой собственности на уже построенный жилой объект.

Существует закон, который встает на защиту интересов потенциальных покупателей жилья в новостройках. Он обязывает производить продажу жилых помещений только по договорам долевого участия.

Еще совсем недавно компании застройщики использовали предварительные договора и продажи векселей, сейчас такое использование считается довольно рискованной затеей.

Сейчас, на основании закона, компания застройщик способна привлекать сбережения вкладчиков на строительные работы, только после выполнения следующих условий:

1) После необходимого получения разрешения на строительные работы;

2) После публикации проектной декларации в открытых источниках, обычно используется сайт компании застройщика;

3) После прохождения гос. регистрации права собственности или же права аренды на землю, на котором будет возводиться жилой объект.


Такие моменты, которые регламентируются законом, минимизируют все риски вкладчиков.

Действие 2

У кого есть право продажи жилых квадратов в новостройках

Застройщиком выступает юридическое лицо, за которым закрепляется безвозмездное пользование земли и соответственно строительство на нем, на денежных средства вкладчиков, многоквартирного жилого объекта.

Согласно договору компания обязана в заранее оговоренный срок, возвести определенный жилой объект и передать часть построенного объекта дольщику, для того чтобы он смог оформить право собственности, а дольщик обязан в указанный срок осуществить финансирование строительных работ.

Помимо этого приобрести квартиру в жилом объекте возможно и при помощи договора переуступки права, это тогда когда один их купивших жилое помещение готов продать ее другому гражданину. Но осуществить продажу жилого помещения способен только непосредственно сам собственник жилья, а получение свидетельства о праве собственности возможно только после сдачи жилого объекта. Обычно такая продажа оформляется только как дополнительное соглашение о переуступке долевого участия к основному договору на жилое помещение.

В отличие от продажи жилых квадратов на вторичном рынке, в строящемся доме может заниматься продажей не только компания застройщик, но и агентство недвижимости, которое получает на это эксклюзивное право.

Действие 3

Подсчет денег и выбор нового жилого помещения

Объявления о продаже квартир на специальных сайтах;

Вы уже определились с тем, какое именное жилое помещение вы хотите приобрести и точно определили сумму денежных средств, которую готовы вложить. Для того чтобы посмотреть все имеющиеся варианты вы без особого труда можете прибегнуть к помощи баз недвижимости и официальным данным, которые выкладываются на сайте застройщика.

Используя базы недвижимости можно сориентироваться как на саму стоимость жилых квадратов, так и на другие критерии такие как: район, расположение к остановкам, сроки сдачи или стадии возведения жилого объекта, при этом стоит одновременно учитывать все необходимые параметры.

Специальные сайты недвижимости помогут в поиске, как по определенным параметрам жилого объекта, так и по уже по конкретной новостройке, как цельного проекта жилого объекта.

Определившись с несколькими вариантами необходимо собрать и оценить нужную для вас информацию:

1) Информация, связанная с компанией застройщиком
   - необходимо искать информацию на официальном сайте компании застройщика;
   - изучить мнение экспертов;
   - следить за новостями компании посредством средств массовой информации;
   - на тематических форумах, где можно почитать отзывы потенциальных покупателей.

2) Информация, связанная с конкретной новостройкой
   - обязательно изучите проектную декларацию, так как без нее компания не имеет права начинать строительные работы. Такой документ содержит в себе информацию о конкретном застройщике и о самом проекте. Найти ее можно также и на сайте компании застройщика, либо при необходимости ее может предоставить риэлтор;
   - изучите информацию, найденную в Интернете, посмотрите фото месторасположения вашей стройки.

3) Возможные скидки и акции
   - узнайте у компании застройщика о существовании скидок и акций, а также о возможности рассрочки. Вообще, строительной компании выгодно, как можно скорее продать все свободные жилые помещения. Поэтому он своевременно обновляет информацию условий связанных с акциями, как на собственном сайте, так и на других профильных ресурсах.

4) Возможность, связанная с одобрением ипотеки
   - если вы решили, что будете приобретать жилые квадраты с помощью ипотечного кредитования, стоит заранее поинтересоваться у компании застройщика возможностями ее получения.


Помните, что если новостройка получила аккредитацию в банке, это является верным признаком юридической безопасности всех строительных работ. Обычно аккредитация происходит только после того как строительство завершено не менее чем на сорок процентов, но стоит понимать, что до этого момента цены могут быть существенно ниже, и по мере увеличения этажности они будут только расти.

Обязательно стоит еще раз проверить соотношение предлагаемой цены и качества будущей собственности, учитывайте, что цена может сильно отличаться в зависимости, от того какая идет стадия строительства.

Действие 4

Осмотр жилого помещения

На первоначальном этапе осмотра жилого помещения необходимо учитывать, что, так как жилой объект еще не достроен полноценный просмотр будет просто невозможен. Поэтому, начиная поиск, нужно проанализировать всю собранную информацию и сузить список выбранных заранее подходящих вариантов, произвести осмотр виртуально с помощью:

1) Планировка жилых помещений и микрорайонов;

2) Макет жилого объекта и жилого помещения;

3) Виртуальный тур;

4) Фотографии с места постройки.


Вся самая важная и необходимая информация находится как на официальном сайте, так и на специальных порталах, где присутствуют соответствующие разделы.

Если строящийся объект еще полностью не достроен, можно осмотреть непосредственно само место постройки, ориентируясь на местность, как будет располагаться ваша квартира, вы поймете, куда именно будут выходить окна. Определив для себя, где примерно будут располагаться окна, вы сможете спрогнозировать, будет ли жилое помещение достаточно светлым.

Стоит прогуляться вокруг строящегося объекта и посмотреть, какие еще объекты расположены поблизости. В том случае если монтаж коробки жилого объекта уже завершен, то уже вполне можно осмотреть и само жилое помещение. Осматривать жилое помещение стоит лучше всего в дневное время, так как освещения в нем, скорее всего не будет. Не стоит пугаться, что жилое помещение может показаться вам сначала меньше своих размеров, так как квартира с серыми стенами выглядит намного меньше. Стоит попробовать раскрыть все окна и балконные двери, обязательно осмотрите правильность их установки и возможное наличие щелей, учитывайте, что чаще всего окна со временем начинают плохо открываться не из-за того, что дом дает усадку, а из-за того, что был произведен неправильный монтаж.

С особой внимательностью отнеситесь к тому, как выполнены работы связанные с коммуникациями и, как и где расположены трубы водоснабжения, а также какие краны установлены.

Если вдруг вам рассчитывалось жилье со свободной планировкой, а внутри жилого помещения выложены в один слой кирпич и пеноблоки, готовьтесь к тому, что распланированную вами планировку придется согласовывать на перепланировку или же придерживаться того варианта, который был предложен компанией застройщиком. Это значит, что такую планировку тоже нужно будет согласовывать, но в документах на право собственности она будет числиться как однокомнатное жилое помещение.

Если же вы покупаете жилое помещение уже с готовой отделкой, убедитесь в качестве ее выполнения и сантехнического оборудования.

Действие 5

Как приобрести новостройку при помощи ипотечного кредитования

После выбора подходящего варианта, необходимо подписать предварительный договор с компанией застройщиком, чтобы она могла зарезервировать для вас жилое помещение.

Компания может порекомендовать вам те банки, у которых строящийся объект прошел аккредитацию. Уже непосредственно в самом банке потенциальный покупатель должен заключить кредитный договор, который потом необходимо принести в компанию застройщика. Вполне возможно, что потребуется оформление доверенности, которое дает право регистрации договора долевого участия, так как компания и отдел продаж могут быть разными компаниями.

После того как уже подписан кредитный договор необходимо положить первоначальный взнос на временный счет, а компания застройщик сможет увидеть эти деньги только после регистрации договора долевого участия, обычно на это требуется примерно две недели. Один экземпляр такого договора получает банк, соответственно, после чего деньги переводятся на счет покупателя, а покупатель уже в свою очередь по реквизитам компании застройщика переводит всю сумму ему.

Помните что банк, который выдает вам ипотеку, может потребовать обязательное страхование жизни, тогда денежные средства переводятся только после того, как предоставляется договор долевого участия и оформляется страховка.

Действие 6

Страховка при покупке жилых квадратов в новом доме

Если опираться на закон, то обязательным является только, то страхование, которое предполагает страховку жилого помещения. Банк, для того чтобы сто процентов вернуть деньги, требуют страховать жизнь и здоровье. После того как жилой объект будет полностью возведен, потенциальный покупатель сможет застраховать свое имущество от уничтожения или повреждения.

Страховать титул при приобретении новостройки не имеет смысла, так как нарушать права потенциального покупателя никто не может, а это означает что и право собственности заемщика остается неизменным.

Помните, что сама стоимость и условия страхования могут существенно между собой различаться, но в основном, окончательная сумма страховки высчитывается в процентах от полной стоимость приобретаемого жилого помещения.

При приобретении новостройки на ранней стадии строительства вам вполне могут предложить еще один вариант страхования, который связан с финансовыми рисками не возврата вложенных в строительство денежных средств. Никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств, например жилой объект не сдан в эксплуатацию в заранее установленный срок, это означает, что вы не сможете вовремя оформить право собственности, в таком случае страховая компания возместит вам полную стоимость жилого помещения, которая была указана в договоре. Обычно такой вид страхования несет в себе добровольный характер.

Действие 7

Заключение договора и оплата покупки жилого помещения

Как мы уже выяснили, что при покупке жилого помещения в новостройке обязательно заключается договор долевого участия или же договор, дающий право переуступки своего долевого участка. Однако закон не рассчитан на предусмотр одной какой-то стандартизированной формы, в нем обязательно должны быть учтены следующие параметры:

1) Точные характеристики, связанные с покупаемым жилым помещением;

2) Установленные сроки передачи жилого помещения;

3) Цена договора и сроки, связанные с оплатой. Цена на жилое помещение должна быть зафиксирована, но она вполне может поменяться из-за увеличения или уменьшения фактической площади жилого помещения по отношению к проектной, в таком случае придется заключать еще и дополнительное соглашение об изменении квадратных метров;

4) Сроки гарантий на жилое помещение, дается пять лет на самое жилое помещение и три года на техническое оборудование.

Вы должны знать, что договор обязан пройти государственную регистрацию, как в службе реестра кадастра, так и в картографии. По желанию обоих сторон такой договор может быть еще, и заверен нотариально. Нотариус проверит, правильно ли оформлены документы компании застройщика, плюс по нотариально заверенному договору будет проще и дешевле в дальнейшем зарегистрировать право собственности.

Обязательно обратите внимание, что происходит регистрация только основного договора, но компания может предложить вам заключение предварительного договора. Следует уточнить причину, по которой невозможно заключить основной договор, в любом случае требуйте у компании застройщика хотя бы один правильно оформленный договор. Оплачивать такой договор, который принимает участие в долевой постройке нужно только после регистрации, все способы оплаты должны быть обязательно прописаны непосредственно в самом договоре, он может включать в себя как безналичный расчет, так и через банковскую ячейку. Учитывайте что при приобретении жилых квадратов в строящемся доме через уступку прав долевого участия, в реестре регистрируется договор, который в дальнейшем передается по одному экземпляру компании застройщику, потенциальному покупателю и естественно продавцу. После того как последует полная оплата жилого помещения по переуступке и подписания акта взаимозачета, вам нужно забрать у продавца его оригинал основного договора, а также все платежки об отсутствии задолженности перед компанией застройщиком.

Действие 8

Что ждать после приобретения жилого помещения

У потенциального покупателя впереди есть еще один этап, который касается завершения строительных работ, согласования плана, прохождения государственной комиссии, подписание акта о приемке жилой квадратуры и уже потом непосредственно регистрация права собственности в Росреестре. По завершению строительных работ, строительная компания обязана получить разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию. Жилой объект может быть, и не сдан из-за нахождения существенных нарушений, которые могут быть связаны с несоответствием норм пожарной безопасности. Если же обнаружены несущественные недоработки, государственная комиссия может разрешить ввод жилого объекта в эксплуатацию, но с обязательным предписанием в установленном сроке устранения всех выявленных недостатков.

Сроки сдачи могут затянуться и из-за независящих от компании застройщика причинам таким как: город еще не готов предоставить необходимую мощность по коммуникациям или же администрация еще не согласовала все документы. До тех пор пока жилой объект не сдан в эксплуатацию, вода и свет будут подаваться временно, что соответственно приведет к длительным отключениям. Проблемы могут возникнуть и после того как производились замеры, в том случае если квадратные метры жилого помещения окажутся больше, то с потенциального покупателя могут попросить произвести доплату.

Учитывайте что в договорах, которые заключаются с потенциальными покупателями жилой квадратуры в новостройках, указывается только проектный метраж. Но в процессе строительства метраж может изменяться.

Также обратите внимание, что выше этажность тем больше вероятность того, что площадь в будущем увеличиться, либо наоборот уменьшится. Поэтому для того чтобы заранее подготовиться к тому, что за избыточные квадратные метры в дальнейшем придется доплачивать, заранее измерьте жилое помещение самостоятельно. Самым простым способом считается замер с помощью лазерного дальномера. Заодно следует проверить, и стены и полы, от этого зависит и количество затраченных строительных материалов, которые понадобятся для черновой стадии отделки. Компания застройщик и дольщик обязательно должны оформить передачу жилого объекта с помощью акта передачи, после его подписания все обязательства компании застройщика будут считаться исполненными.

Право собственности на жилую квадратуру должно регистрироваться на основании зарегистрированного договора долевого участия, постановления о вводе жилого объекта в эксплуатацию и акта приема и передачи жилых квадратов, который подписан дольщиком и компанией застройщиком.

Действие 9

Получение имущественного вычета при покупке жилых квадратов в новом доме

После оформления права собственности на жилые квадраты, приобретенные в новостройке можно рассчитывать на налоговый имущественный вычет. Все что от вас потребуется так это просто собрать все необходимые документы, которые полностью подтверждают ваши расходы на покупку жилых квадратов и обратиться с ними в налоговый орган.