Покупка новостройки с помощью ипотеки

Покупка жилого помещения – это весьма не дешевое удовольствие. Самым доступным вариантом по праву считается приобретение жилых квадратов на рынке первичной продажи недвижимости. Вкладывая свои сбережения именно в строящиеся жилые объекты можно существенно сэкономить на квадратуре, однако хорошее жилое помещение от строительной компании в благоустроенном районе все равно встанет не дешево. Далеко не у каждого жителя нашей страны имеется на руках столько свободных накоплений, которых бы хватило на приобретение хотя бы однокомнатной квартиры.

Действие 1

Анализ нюансов приобретения новостройки с помощью ипотечного кредитования

Существует мнение о том, что многие банки с неохотой выдают ипотеку на приобретение жилой квадратуры на рынке первичной недвижимости. Отчасти это правда, так как многие специалисты отмечают, что в последнее время процент потенциальных покупателей, которые хотят оформить ипотечное кредитование на покупку новостройки намного больше, чем количество одобренных сделок. В основном это происходит из-за того, что для банка финансирование таких строящихся жилых объектов всегда несет в себе определенный риск.

Итак, чего бояться банки:

1) Виртуальный, а не реальный залог.

Если ипотечное кредитования выдается на приобретение вторичного жилья, то в залоге у банка остается жилое помещение, которое впоследствии может быть продано в счет уплаты долга. В случае со строящимся жилым помещением гарантией является всего лишь гипотетическое право на еще не достроенный жилой объект, естественно это в разы увеличивает риски банка

2) Зависимость от строительной компании

При финансировании сделки на первичном рынке, банку впрочем, как и потенциальному покупателю приходится полагаться на надежность строительной компании. Так как в случае заморозки строительства, клиент перестанет платить по своим долгам, а убытки потерпит организация, которая выдала кредит. На балансе банка останется висеть невозвратный долг в виде жилой квадратуры, которое будет существовать лишь по документам

3) Бумажная волокита

Риском для кредитной организации является так же и длительная процедура оформления прав собственности на такое жилое помещение. Для банка интерес выражается в быстром получении фактического залога, то есть жилого помещения. Однако для этого потенциальный покупатель как можно скорее должен стать собственником жилого помещения, а на рынке первичной недвижимости такой процесс может надолго затянуться, даже, несмотря на то, что жилой объект уже полностью построен

Поэтому процент одобрения поданной заявки полностью зависит от самой стадии возведения жилого объекта. Так, например, получить одобрение на ипотечное кредитование можно достаточно просто, если многоквартирный жилой объект достроен на две трети. Также высока вероятность получения одобрения ипотеки, если жилой объект уже полностью достроен и уже вводится в эксплуатацию. А вот в случае если строительство находится на начальной стадии, далеко не все банки пойдут на риск и одобрят поданную заявку на ипотечное кредитование. Однако для потенциального покупателя именно такие жилые объекты считаются наиболее привлекательными, так как цена за квадратуру будет намного меньше.

В том случае если у потенциального покупателя уже имеется в собственности какая-либо недвижимость, то вполне можно попробовать оформить так называемую ломбардную ипотеку, при которой кредит на любое строящееся жилое помещение идет под залог имеющейся недвижимости. Такой вариант позволяет инвестировать взятые в кредит денежные средства в жилые объекты, которые находятся на самой ранней стадии возведения.

При приобретении жилых квадратов в строящемся доме для заемщика существует два пути:

1) Заранее выбрать жилое помещение и попробовать получить на него кредит

2) Сначала выбрать кредитную организацию, а затем начать поиски подходящего жилого помещения

Определенные нюансы есть и в первом и во втором варианте, однако решение полностью зависит от особенностей конкретной ситуации.

Действие 2

Выбор жилого помещения и поход в банк

Многие потенциальные покупатели подбирают подходящие варианты не для того чтобы инвестировать в него свои сбережения, а для того чтобы жить там. Такое объяснение весьма логично, так как многих новоселов первым делом интересует благоустроенность района, планировка жилого помещения и развитая инфраструктура, а не процентная ставка по ипотечному кредитованию.

Для поиска подходящего жилого помещения лучше всего будет использование баз строящихся многоквартирных объектов, которые можно найти на крупных порталах недвижимости. Необходимо заранее определиться с той суммой, которую вы рассчитываете вложить в приобретение жилого помещения и стадией возведения, а потом уже спокойно выбирать подходящие варианты которые устроят вас по всем основным параметрам.

После того как вы определились со своим выбором, уточнили все условия, которые предлагает строительная компания при продаже, и решились на оформление сделки, самое время для поиска подходящего банка. Именно на этом этапе потенциального покупателя и подстерегает подводный камень, так как на выбранное вами жилое помещение может не найтись кредитор.

Приобретение жилых квадратов в строящемся многоквартирном объекте может сорваться по следующим причинам:

1) Жилой объект не аккредитован ни в одной кредитной организации, которая предоставляет услуги по ипотечному кредитованию

2) Строительная компания не готова предоставить всю необходимую документацию, которую запрашивает кредитная организация

3) Строящейся жилой объект аккредитован, однако кредитную организацию не устраивает заемщик

4) Условия по ипотечному кредитованию не устраивают потенциального покупателя


В таком случае все усилия со стороны потенциального покупателя по поиску подходящего жилого помещения и переговорам со строительной компанией пропадут даром, и придется все начинать заново. Однако такая трата времени и сил будет существенно ниже, если у строительной компании есть собственная программа по выдаче кредита. Обычно такая услуга предоставляется только при сотрудничестве с крупной строительной компанией, в офисе которой есть консультант по ипотечному кредитованию. Консультант поможет потенциальному покупателю разобраться с главными условиями ипотеки и подберет оптимальный вариант, а также поможет подготовить все необходимые документы которые понадобятся для оформления ипотеки.

Некоторые кредитные организации принимают бумаги от ипотечных консультантов, избавляя тем самым потенциального покупателя от необходимости посещения отделения банка для подачи первоначальной заявки на ипотечное кредитование.

Действие 3

Выбор банка и поиск жилого помещения

Далеко не каждый потенциальный покупатель готов тратить свои силы и время на поиски подходящего варианта кредит, на который в итоге могут и не одобрить. В большинстве случаев, разочаровавшись из-за того, что банк отказал в выдаче ипотеки многие потенциальные покупатели на добровольной основе сужают круг поиска и первым делом обращаются в кредитную организацию.

Эта схема предусматривает то, что сначала кредитная организация рассматривает поданную заявку, одобряет запрашиваемую сумму денег, а уже потом потенциальный покупатель приступает к поиску подходящего варианта из того перечня строящихся жилых объектов, которые заранее одобрены и аккредитованы банком. Большинство специалистов сходятся во мнении, что именно такой вариант приобретения жилого помещения является самым простым, так как время на поиски не будет потрачено впустую. Помимо этого еще одним плюсом такого варианта является то, что он выгоден, если рассматривать его с экономической точки зрения. Так как когда будущий потенциальный заемщик выбирает жилое помещение, он не совсем точно оценивает свои будущие траты, потому что, с одной стороны, выгодное предложение от строительной компании может быть, сведено на нет слишком высоким годовым процентом кредитной организации. Поэтому для того чтобы сэкономить свое время и нервы целесообразнее будет начать поиски подходящего варианта с изучения ипотечных предложений от всех кредитных организаций, а только потом начинать рассматривать строящиеся жилые объекты.

Однако не стоит упускать из внимания и тот факт, что финансовая организация вполне может отказать в выдаче нужной денежной суммы. Поэтому многие потенциальные заемщики оставляют заявки сразу в нескольких кредитных организациях, которые более или менее удовлетворяют их условиях по ипотечному кредитованию, параллельно чему ведут работу по изучению аккредитованных ими баз строительных компаний. Такой алгоритм действий со стороны потенциального покупателя является на сегодняшний день самым эффективным, так как помогает сэкономить время и силы.

Выбирая кредитную организацию, для начала стоит обратиться за консультацией к независимому специалисту, который специализируется на ипотечном кредитовании. Ипотечный консультант хорошо ориентируется в своей сфере и поможет подобрать наиболее подходящие для вас условия.

Действие 4

Сбор документации и заключение договора по ипотеке

1) Мониторинг


В основном пакет документов, который потребуется, для того чтобы оформить заявку на ипотечное кредитование, для многих кредитных организаций идентичен. Во-первых, банк просит от потенциального заемщика сведения касающиеся дохода и занятости, в каждом отдельно взятом случае, кредитная организация может попросить дополнительные сведения, однако не стоит этого бояться, лучше наоборот постараться удовлетворить все требования банка, это увеличит ваши шансы на одобрение заявки.

Список документов, который потребуется для кредитной организации:

1) Ксерокопия оригинала паспорта

2) Ксерокопия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования

3) Ксерокопия свидетельства о постановке на учет в налоговой и ИНН

4) Ксерокопия военного билета

5) Ксерокопия документов об образовании

6) Ксерокопия свидетельства о браке или же разводе

7) Ксерокопия трудовой книжки, которая обязательно должна быть заверена работодателем

8) Ксерокопия свидетельства о рождении детей

9) Справка 2 НДФЛ


С особой внимательностью необходимо отнестись к сбору необходимой документации, которая подтверждает вашу доходность, так как именно они влияют на размер и условия ипотечного кредитования. Самым лучшим вариантом является то, что необходимо указывать все возможные источники заработка, а не только заработную плату.

Кредитная организация примет ксерокопии всех документов только после того, как вы предъявите их оригиналы.

Список дополнительных документов, которые могут потребоваться кредитной организации:

1) Справка о регистрации

2) Ксерокопии паспортов всех близких родственников

3) Ксерокопия пенсионного удостоверения и справки, в которых указан размер пенсии родственников

4) Сведения, которые касаются дорогостоящего имущества потенциального заемщика

5) Выписка со счета в банке за последние полгода

6) Подтверждение о наличии положительной кредитной истории

7) Справка из наркологического и психоневрологического диспансеров


В том случае если при оформлении ипотечного кредитования будут фигурировать поручители, то им тоже будет необходимо предоставить тот же пакет документов.

После того как кредитная организация одобряет заявку на получение кредита, у потенциального заемщика есть ровно один месяц на то чтобы подобрать для себя подходящий вариант жилого помещения. Обычно основной пакет документов по аккредитованному жилому объекту уже имеется на руках у кредитной организации, однако иногда бывает, что банк может попросить у строительной компании какие-либо дополнительные сведения.

После того как абсолютно все договоренности достигнуты, и жилое помещение полностью одобрено, следующим этапом становится его оценка и страхование, а также страхование здоровья и трудоспособности будущего собственника. Далее потенциальный покупатель должен подписать кредитный договор с финансовой организацией, по которому он обязуется предоставить деньги, которых не хватило для покупки жилого помещения. И уже завершающим этапом становится заключение сделки со строительной компанией, после чего подписанные документы передаются на государственную регистрацию.

Учтите, что до подписания договора с кредитной организацией вы имеете полное право передумать и отказаться от ипотечного кредитования.