Покупка квартиры под залогом

В настоящее время на рынке недвижимости можно встретить достаточное множество жилых объектов, которые находятся под залогом. В основном это те объекты, которые были куплены с помощью ипотечного кредитования и формально оно все еще принадлежит банку, до тех пор, пока за него не будет внесен последний платеж. Конечно, такие объявления публикуются намного реже, чем продажа от собственников, но все, же такое случается, причиной для такой подачи может послужить, что люди просто устав от своей долговой ямы решают, вот так продать жилое помещение и избавиться от долгов. Продажа таких квартир происходит по тем же причинам что и обычных, целью владельца является инвестирование своих денежных средств в иной объект. Обычно при выборе таких квартир нет никаких особенностей, однако есть несколько нюансов, которые могут возникнуть при заключении договора. Риэлторы считают такие сделки проблемными, и далеко не каждый согласится взяться за ее оформление. Но если вдруг понравившиеся вам жилое помещение находится именно в залоге у банка это еще не повод опускать руки.

Действие 1

Определение бюджета на жилое помещение

Многие думают, что жилое помещение, которое находится в залоге, продается за даром, однако это не так. Конечно, встречаются случаи, когда люди сталкиваются с тяжелыми жизненными ситуациями и им приходится продать свое жилое помещение по цене, которая существенно ниже рыночной, но такое бывает крайне редко. По статистике недвижимость, которая находится под залогом, в среднем оценивается немного ниже рыночной, но рассчитывать, что сумма будет значительной не стоит, в основном реально, на что можно надеяться, это около двадцати процентов от стоимости такой квартиры. Но такой вариант может стать хорошим подспорьем в том случае если на жилые квадраты, которые вам так нравятся, не хватает совсем незначительной суммы денег.

Самым лучшим вариантом будет планировать бюджет по принципу обычной покупки, для самого начала нужно определиться с суммой денег, которую вы можете себе позволить потратить на приобретение жилого помещения. После определенной суммы, которую вы определили нужно прибавить примерно процентов тридцать и получившаяся цифра, и будет вашей отправной точкой. Именно от этой цифры и нужно будет отталкиваться в будущем при выборе жилых квадратов, помните, что самые основные параметры, которые влияют на общую стоимость жилья, являются: месторасположение объекта, квадратура и количество жилых комнат. Выбирая именно такой вариант приобретения жилья можно позволить себе более привлекательный вариант, но уже по более доступной цене. Лучше всего перед началом поисков иметь представление об уровне цен на такие объекты на рынке недвижимости, в этом вам помогут специальные сайты, которые предоставляют услуги по покупке и продаже жилых помещений.

Действие 2

Определение в нужности посредника для проведения сделки

Большинство граждан предпочитают заниматься самостоятельными поисками с целью экономии на услугах риэлторов. Это вполне реально, если вы приобретаете в собственность вторичное жилье, так как найти подходящий вариант не составит большого труда благодаря великому множеству виртуальных баз недвижимости и объявлений. Но вот покупка квартиры, которая находится в залоге весьма не простое дело, поэтому лучше всего, конечно же, воспользоваться услугами опытного специалиста. Все дело в том, что юридическое оформление таких сделок содержит в себе массу рисков, плюс оформление бумаг которые необходимы, может отнять у вас намного больше времени, чем вы рассчитываете. Именно по этой причине за такие сделки берутся далеко не каждые риэлторы, для того чтобы найти хорошего специалиста лучше всего будет обратиться в компанию, которая имеет многочисленные положительные отзывы. Такие меры необходимы для вашей уверенности в том, что сделка будет проведена грамотно и профессионально. Кроме того многие агентства имеют свои партнерские программы с банками, которые очень пригодятся на стадии подписания договора и вывода жилых квадратов из залога.

Можно найти и частного риэлтора, который возьмет с вас за свои услуги намного меньше, но в таком случае нужно выбирать именно того, кто специализируется именно на предоставлении таких услуг. Такой специалист точно будет знать обо всех подводных камнях и сможет отгородить вас от возможных рисков, поиски лучше всего производить на специальных сайтах о недвижимости.

Действие 3

Определение схемы сделки

Важно перед покупкой заранее определиться со схемой, по которой вы будете приобретать в собственность жилое помещение. От выбранной схемы будет зависеть и дальнейшие этапы поисков и оформления сделки, так как для продавца залогового жилья точно определенный алгоритм всех действий – это из главных условий проведения сделки.

Существует несколько надежных и проверенных способов:

1) Передача продавцу задатка, который предназначен для выкупа жилого помещения у банка. В таком случае покупатель в конечном счете приобретает жилое помещение без обременения, но потеряет немалое количество времени которое уйдет на оформление необходимых бумаг по выкупу, кроме того есть риск что продавец вдруг откажется от сделки и тогда уже переданные деньги придется возвращать только через суд;

2) Приобретение жилья вместе с обременением, в таком случае покупатель сам продолжает выплачивать кредит и снимать обременение. Такой способ не безопасен для продавца в плане сохранности денежных средств, но потребуется немало лишних сил и времени, чтобы вывести жилое помещение из залога. Основная проблема заключается в том, что банки не занимаются услугами по передаче кредита от одного гражданина другому, либо это займет много времени и потребует дополнительных условий и с большими процентами;

3) Оформление сделки с помощью аккредитованного счета или банковской ячейки. В таком случае сумма будущей сделки делится пополам, одна половина рассчитана для банка, чтобы погасить остаток по кредиту, а вторая половина предназначена продавцу. Потенциальный покупатель либо открывает два счета в банке либо закладывает суммы в банковские ячейки, в таком случае и банк и продавец получают свои деньги после успешного оформления сделки. Этот способ несомненно самый безопасный, так как и снятие, обременение и переоформление документов происходит одновременно, но не все банки соглашаются решать вопрос именно по такой схеме.

Действие 4

Поиск и выбор подходящего варианта

При покупке недвижимости с обременением многое придется поставить на кон. Благодаря такой сделке конечно можно немного сэкономить и приобрести жилое помещение по цене ниже рыночной, но и риск купить «кота в мешке» тоже увеличивается. Учтите, что вам придется потратить много сил и времени на оформление такой сделки, поэтому нужно с максимальной ответственностью подойти к ее выбору.

1) Нужно убедиться, что жилое помещение вам идеально подходит. Помните, что идти на такой риск стоит только в том случае если квартира действительно вам нравиться. Тщательно изучайте район, где располагается дом, благоустроенность двора и коммуникаций объекта. Следует уделять внимание деталям: странному запаху из подвала, состоянию лифта и тщательное обследование лестничной клетке как на пролет выше, так и на пролет ниже от вашего этажа. Стоит учесть также и, куда вы будете ставить свой автомобиль, где будете приобретать продукты питания, и где будете гулять с ребенком или собакой. Не ленитесь, посетите жилую площадь несколько раз для того чтобы понять что планировка, расположение окон и толщина межкомнатных перегородок точно устраивает вас. Не нужно стесняться проверять состояние проводки и труб, лучше всего проводить такие осмотры в разное время суток, чтобы убедиться в безопасности района и уровне его освещенности. Перед принятием окончательного решения еще раз стоит заняться мониторингом похожих объявлений с жилыми помещениями в том же районе. Вполне возможно, что вам попадется вариант немного дороже, но без залога.

2) Удостоверьтесь, что в продаже жилого помещения нет никаких подвохов. В том случае если вас все устраивает, не торопитесь оформлять сделку. Подумайте, почему прежний владелец решил продать такое хорошее жилое помещение по такой низкой цене? Лучше всего конечно сразу и напрямую задать такой вопрос хозяину для того чтобы убедиться что полученные ответы вас устроят. Для достоверности можно пообщаться с соседями либо поискать какую-либо информацию в интернете, возможно, вы найдете неожиданные детали, из-за которых придется отказаться от заключения договора.

Действие 5

Проверка документов на жилую площадь и заключение договора

Для заключения такой сделки вам нужен будет обычный пакет документов плюс несколько необычных документов, которые связываются с условиями залога. Такой список может немного отличаться все зависит от того какую именно модель выкупа жилого помещения и оформления договора вы сами выберите. Окончательный список необходимых документов будет согласован с риэлтором и банком.

На самом заключительном этапе стоит попробовать немного поторговаться с продавцом, однако стоит помнить, что цена была уже изначально снижена поэтому максимум, на что можно рассчитывать это пять процентов.

Для проведения такой сделки обязательно понадобятся:

1) Документы, которые устанавливают право на собственность жилого помещения;

2) Выписка из ЕГРП, в которой должна быть запись о том, что на жилое помещение наложено обременение, а банк выступает в роли залогодержателя;

3) Оригинал паспорта на жилое помещение плюс нотариально заверенная ксерокопия;

4) Кредитный договор продавца;

5) Закладная на жилое помещение;

6) Справка или иной документ банка, который подтверждает одобрение проводимой сделки;

7) Договор купли-продажи;

8) Документы, подтверждающие сумму долга, которую должен заемщик банку.


Помните, что этапы заключения договора будут полностью зависеть от типа проводимой сделки, которую вы выберете. Если вы выбираете передачу задатка для перекрытия суммы оставшегося долга, обязательно нужно будет нотариально заверить соглашение и обратиться за консультацией к юристу. Благодаря этому вы перестрахуетесь от возможной потери своих денег в случае нечестности продавца. Несмотря на такие риски, многие потенциальные покупатели выбирают именно этот способ, так как тогда дальнейшая покупка пойдет по обычному принципу.

Продажа жилого помещения с переоформлением прав или кредитного договора с помощью банка займет немало времени, и в каждом случае будет индивидуально согласовываться. Очень многое зависит и от самого банка и условий залога. Если у будущего собственника на руках имеются свободные денежные средства, то это увеличивает шансы на успешное проведение сделки. Помните что переоформление кредита с одного человека на другого весьма не просто, тем более перевод жилой недвижимости из одного банка в другой считается практически невозможным, поэтому выкупить жилые квадраты из залога через ипотечное кредитования можно только с помощью кредитных средств именно того банка, у которого изначально приобреталось жилое помещение. К тому же банк может выдвинуть несколько дополнительных требований к проводимой сделке.

Самый существенный минус, который нельзя никак избежать при покупке жилья с обременением – это прекращение залоговых обязательств перед банком, которое перейдет на нового собственника. Будущий владелец должен будет получить необходимую справку в банке о том, что произошло полное погашение кредита, а уже после этого подать необходимые документы на переоформление, что потребует вложения дополнительных средств и сил.