Покупка комнаты в коммунальной квартире

В последнее время все большей и большей популярностью на рынке недвижимости стали пользоваться коммунальные квартиры. Так как для одних — это отличный способ для инвестирования своих денежных средств, для других — отличная возможность обрести свое отдельное жилое помещение, не обременяя себя ипотечным кредитованием. Конечно, проще всего приобрести комнату в коммунальной квартире, которая не расселялась еще с советских времен, однако можно найти и современный вариант, когда обычное жилое помещение вследствие каких-то причин стала иметь сразу несколько собственников.
В принципе покупка такой комнаты практически ничем не отличается от приобретения жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, однако, как и у любой сделки, здесь есть несколько нюансов, на которые нужно обратить внимании.

Действие 1

Определяемся с бюджетов

Правильнее будет заранее определиться с максимальной суммой, которую вы рассчитываете потратить на приобретение комнаты в коммунальной квартире, и уже опираясь на нее искать подходящие варианты.

Цена на такую комнату зависит от множества различных параметров. На первом плане стоят базовые критерии выбора – это квадратные метры, месторасположение, этаж и тип жилого объекта. При выборе стоит еще учесть и количество комнат и число прописанных в ней человек, не менее важно состояние коммуникационных сетей и общая планировка квартиры, которую нужно будет делить с будущими соседями.

Однако примерную стоимость такой комнаты всегда можно примерно спрогнозировать, ориентируясь на ситуацию на рынке недвижимости. В любом случае индивидуальная цена комнаты будет складываться исходя из индивидуальных параметров жилого помещения.

Стоит заранее подумать и определить для себя важность нескольких моментов: близость к дороге, квадратные метры, количество проживающих соседей, балкон и окно выходящее во двор.

Действие 2

Самостоятельные поиски или с помощью специалиста

Предложений по продаже таких комнат на рынке недвижимости великое множество и вам не составит труда их найти. Первый этап включает в себя подбор и осмотр подходящих вариантов, на этом этапе можно вполне обойтись без помощи специалиста. Все что от вас требуется – это составить список подходящих вариантов и их обход, единственное, что вы потеряете так это время, которое придется потратить, для того чтобы отсеять ненужные варианты. После того как вы выбрали несколько вариантов, которые вас устраивают лучше всего обратиться к профессионалу, который поможет вам определиться с окончательным решением и заключить сделку. Не скупитесь отдать деньги за услуги риэлтора, так как при самостоятельном оформлении договора вы можете столкнуться с трудностями. Найти специалиста можно либо обратившись в специальное агентство либо выйти на частного риэлтора, первый вариант потребует от вас большего вложения денежных средств, но зато вам предоставят дополнительный сервис по страхованию сделки и юридической консультации.

Важно учитывать, что если вы планируете приобретать комнату в коммунальной квартире с помощью ипотечного кредитования, лучше всего будет обратиться в агентство, так как у них есть партнерские программы с банками, что существенно может снизить ставку по выбранному кредиту.

В том случае если вы желаете психологической совместимости со своим агентом, то лучше всего заняться его поиском самостоятельно, так как при обращении в агентство у вас такого выбора не будет. При выборе специалиста обратите внимание на степень его квалификации и стаж работы.

Действие 3

Поиск подходящих комнат

Для того чтобы максимально быстро подобрать для себя идеальный вариант комнаты, лучше всего использовать все варианты поиска. Первым делом стоит подать объявление о том, что вы планируете приобрести комнату в коммунальной квартире, на всевозможных он-лайн порталах недвижимости. Также может помочь расклейка объявлений о покупке в том районе, в котором вы планируете приобрести комнату.

Одновременно стоит начать и самостоятельный поиск, обычно именно он оказывается самым действенным, так как огромное количество предложений собрано на крупных Интернет порталах и специализированных сайтах по продаже и покупке недвижимости. Не лишним будет провести и мониторинг газет с бесплатными объявлениями.

Не заостряйте особое внимание на слишком дешевых вариантах, даже в том случае если все остальное вам идеально подходит, так как причина обязательно выяснится позже либо в процессе оформления сделки либо при общении с соседями.

Действие 4

Просмотр выбранных вариантов

При приобретении комнаты стоит учесть несколько важных моментов:

1) Районное местоположение дома и его состояние. Первое на что вам нужно обратить внимание так это, несомненно, район, стоит приблизительно рассчитать, на каком расстоянии находится ближайшая остановка, продуктовый магазин, мусорные баки и есть ли поблизости детские площадки или парки. При этом осмотр лучше всего проводить в разное время суток, для того чтобы убедиться в безопасности выбранного района. Оцените внешний вид дома, приглядитесь, присутствуют ли на фасаде жилого здания какие-либо трещины, в подъезде осмотрите состояние лифта и лестничной клетки. Стоит убедиться, что из подвала или чердака здания, не улавливаются неприятные запахи и звуки.

2) Расположение жилого помещения и его планировка. Приобретая комнату необходимо оценивать и состояние всех коммуникационных сетей: нет ли на потолке следов протечек, какого цвета вода, исправна ли вентиляционная вытяжка. Такие действия необходимы вам так как, скорее всего, сделать полноценный ремонт вам не удастся и придется жить, так как есть. Заранее выясните у продавца были ли незаконные перепланировки и проверьте, совпадает ли заявленная площадь с реальной. Стоит оценить расположение вашей будущей комнаты по отношению к общей планировке квартиры, например если дверь из вашей комнаты ведет в прихожую или находится в непосредственной близости с туалетом, то соответственно вы будете в курсе всех соседских перемещений. Необходимо проверить толщину межкомнатных стен, для того чтобы быть уверенным, что чужой храп не помешает вам нормально спать. Так же стоит поинтересоваться полагается ли вам отдельная газовая плита, стол и место для стиральной машины, и идеальным вариантом будет, если у вашей комнаты стоит отдельный счетчик на электроэнергию и Интернет.

3) Потенциальные соседи. Независимо от вашего желания эти люди станут частью вашей жизни, поэтому лучше всего заранее попытаться выяснить адекватность их поведения, так как вам о многом придется с ними договариваться. Лучше заранее обсудить с будущими соседями вопросы, связанные с курением в комнате или содержание домашних животных. Если во время очередного осмотра комнаты вы не застаете на месте соседей, это должно стать для вас поводом для раздумий и сомнений, вполне возможно, что продавец что-то от вас скрывает.

4) Возможная перспектива расселения. Такой вариант считается одним из ключевых моментов, на который стоит обращать внимание при приобретении комнаты. Стоит уточнить участвует ли жилое помещение в программе по расселению и есть ли у него потенциальный инвестор, если такого нет, узнайте почему. Стоит сразу уточнить возможность самостоятельного выкупа всех оставшихся комнат, если вы рассчитываете сделать это в будущем.

Действие 5

Поиск подводных камней

Как правило, подобные сделки осложняются несколькими моментами, которые связаны с общей собственностью. Главной такой сложностью считается первоочередность права покупки соседей. Если опираться на закон, то продавец первоначально должен предложить выкуп своей комнаты соседям, и лишь после получение официального отказа от сделки, он имеет полное право выставлять комнату на продажу, если же порядок действий нарушается, то сделка аннулируется. В том случае, если часть от общей квартиры принадлежит муниципальной собственности, то официальный отказ нужно получать от городских властей.

Стоит убедиться в том, что:

1) Полученный отказ заверен нотариально;

2) Цена в договоре не меньше той цены, от которой отказались соседи;

3) Цена, от которой отказались все соседи, была одинаковой.


В том случае если одним из собственников оказывается несовершеннолетний ребенок, то продавец обязан предоставить вам заверенное согласие органов опеки на проведение сделки. Учтите, что одного письменного отказа родителей будет недостаточно, и сделка, совершенная с таким документом будет считаться не действительной.

Если соседи отказываются давать свое согласие на проведение сделки их нужно предупредить о том, что возможна продажа комнаты в принудительном порядке. Для этого отправляется заказное письмо с уведомлением, после получения, которого по закону им дается месяц на то чтобы заявить о своем желании по выкупу комнаты по цене, которую предлагает продавец. Иногда случается и такое что собственники при попытке продажи своей комнаты сталкиваются с противодействием со стороны соседей и могут предложить потенциальному покупателю просто оформить дарственную, а не договор, пообещав при этом сделать хорошую скидку. Однако возрастает риск того, что соседи в будущем легко через суд смогут оспорить такую сделку, помимо всего этого будущий собственник не сможет обосновать свои расходы на покупку жилого помещения и потеряет право на возвращение налоговых вычетов от государства.

Обязательно нужно убедиться в том, какое именно жилое помещение вы приобретаете в собственность, либо отдельную комнату, либо долю в квартире, которая занимает определенный метраж. Если у вас второй вариант обратите внимание на то, что прописано в договоре, так как у вас должно быть прописано право на собственность именно той комнаты, которые вы сами выбрали.

Перед приобретением жилого помещения обязательно проверьте:

1) Является ли на самом деле продавец собственником продаваемой комнаты;

2) Подлинность доверенности в том случае если продажа будет проходить не из первых рук;

3) Проверьте, не стоит ли владелец жилого помещения на учете в психоневрологическом диспансере;

4) Отсутствие какого-либо ареста на жилом помещении;

5) Убедитесь в том, что в приобретаемой комнате отсутствуют не выписанные жильцы, особенно дети и заключенные.


Проверку всех этих нюансов лучше всего доверить профессиональному юристу или риэлтору.

Действие 6

Заключение сделки

Обычно на всех вышеперечисленных этапах покупатель действует самостоятельно и весьма успешно, но вот оформление и заключение сделки требует вмешательства опытного специалиста. После того как собраны все необходимые документы и получено согласие от соседей, можно приступать к передаче задатка за жилое помещение. На этапе передачи важно официально зафиксировать сроки, в которые продавец должен предоставить все необходимые документы и определиться с тем, кто берет на себя оплату расходов по регистрации.

Самым безопасным способом передачи денежных средств считается ячейка в банке.

Оформление договора в таком случае происходит в присутствии сотрудника банка, а все документы отправляются на регистрацию в Росреестр. Будущий собственник оставляет деньги в сейфе банка, а продавец получает их только после того, как право собственности переходит к новому владельцу жилого помещения.

Заключительный этап завершения сделки считается подписание акта о приеме-передаче жилого помещения и получение от продавца всех оплаченных квитанций за коммунальные услуги.

Действие 7

Покупка комнаты с помощью ипотеки

Если на приобретение своего отдельного жилого помещения у вас не хватает денег, то можно оформить в банке ипотечный кредит. Для большинства семей такой вариант является самым лучшим, так как по цене хорошая жилая комната вполне сравнима с жилым помещением в строящемся доме, однако здесь можно въезжать сразу и не ждать пока закончатся строительные работы. Обычно банки выдают кредиты на приобретение комнаты в коммунальной квартире с неохотой, но получение такой ипотеки все же вполне реально благодаря специальным программам, которые существуют в крупных государственных банках. Условия выдачи такого кредита будут зависеть от суммы первоначального взноса и вашего ежемесячного дохода, преимуществом, конечно же, будет зарплатная карта, которая была выдана в данном банке. Гарантией такого преимущества будет то, что банк снизит вашу процентную ставку по ипотеке.

Учтите, что оформление ипотечного кредита может потребовать от вас вложения дополнительных денежных средств, которое подразумевает обязательное страхование недвижимости.

Обычно, после одобрения ипотеки, банком дается время, около четырех месяцев, на поиск подходящего жилого помещения, которое должно соответствовать особым требованиям, связанным с отсутствием каких-либо незаконных перепланировок. Конечно, можно подать заявку на одобрение ипотеки и под уже выбранный вариант, но, как правило, продавцы не очень хотят ждать денег, из-за того, что на рассмотрение заявки требуется определенное время. Лучше всего перестраховаться и получить одобрение от банка заранее, а уже потом приступать к выбору подходящего жилого помещения.