Пакет документов застройщика

У приобретения жилого помещения на первичном рынке есть множество положительных моментов. Основной из них является цена на продаваемую недвижимость, затем следует, планировка и готовность жилья к отделочным работам. Однако помните, что сроки ввода в эксплуатацию жилого объекта полностью зависят от того, насколько профессиональна и надежда строительная компания. Большинство граждан не стремятся вкладывать свои денежные сбережения в первичное жилье, ориентируясь на примеры обманутых вкладчиков и затянутые возведения жилых объектов. Не стоит отчаиваться и пугаться вкладывать свои деньги в строящиеся дома, главное просто с умом подойти к выбору компании застройщика.

Для того чтобы выбрать для себя честного застройщика, необходимо изучить всю информацию о нем, которую можно найти в открытых источниках, например публикации в средствах массовой информации, отзывы риэлторов и тематические форумы бывших клиентов. Благодаря Интернету, можно много узнать об интересующем вас застройщике, так как когда-то обманутые клиенты в любом случае выскажут свое мнение.

На первоначальном этапе сбор такой информации послужит для вас предварительным фильтром, ориентируясь на которой вы поймете с каким именно застройщиком можно иметь дело, а с каким нет. Второй не менее важный этап – это проверка и изучение документов компании застройщика.

Действие 1

Определение обязательного списка документации

Строительный процесс, как правило, сопровождается великим множеством различного вида документации. Для того чтобы ввести в заблуждение своего потенциального клиента, строительная компания может предоставить для изучения абсолютно другие бумаги, и скрыть при этом основные. Поэтому прежде чем обращаться с просьбой о показе документации, вы точно должны знать какие именно бумаги следует просить. Будущего вкладчика должны интересовать не только информация о компании, но и данные, касающиеся проекта строительства.

Список документов, которые вам необходимо изучить:

1) Учредительные документы строительной компании

2) Лицензия

3) Разрешение, дающее право на возведение жилого объекта

4) Проектная документация по дому

5) Документы, устанавливающие право на земельный участок

6) Финансовая отчетность

Действие 2

Уточнение своих прав

Прежде чем заявиться в офис строительной компании с требованиями касательно документации, необходимо на сто процентов знать свои права. Общаться следует спокойно, но с твердой уверенностью. Потенциальный покупатель и клиент компании имеет полное право на запрос документации на основании девятнадцатой, двадцатой и двадцать первой статьи Федерального закона № 214, при возникновении спорной ситуации, вы спокойно можете ссылаться на данный нормативный акт.

В идеальной ситуации компания застройщик должна предоставить запрашиваемые документы для рассмотрения и изучения, так как это в ее интересах проявить себя с положительной стороны на первом этапе взаимодействия. Однако учтите, что вам могут и отказать, а такое действие со стороны строительной компании должно насторожить. Но прежде чем навсегда покинуть офис компании, сначала следует уточнить полномочия данного сотрудника, быть может, отказ последовал вовсе не из-за злого умысла, а по простой причине не компетентности менеджера, с которым вы общались.

Необходимо требовать именно оригиналы либо заверенные нотариусом копии бумаг, обычные отсканированные документы вполне могут оказаться подделкой.

Анализировать предоставленные документы лучше не самостоятельно, а с помощью профессионала, который ориентируется на новостройки. Найти такого специалиста не составит огромного труда, вы может воспользоваться услугами любого агентства по недвижимости.

Действие 3

Проверка учредительных документов

Первым вашим шагом должно быть изучение и проверка учредительных документов строительной компании, к которым относятся:

1) Устав компании

2) Cвидетельство ОГРН

3) Cвидетельство ИНН

4) Cвидетельство ЕГРЮЛ


Необходимо проверить правильность содержащихся сведений, которые касаются фирменного наименования строительной компании, а также ее фактический и юридический адрес. Обязательно обратите внимание на данные касающиеся сведений об учредителях и совладельцах юридического лица, не только фамилию, имя и отчество, но и процентное соотношение голосов каждого из участников в органах управления.

Попросите предоставить информацию о проектах, которые реализовывались строительной компанией за последние три года, обычно предоставляются сведения об адресах возведенных объектов и фактических сроках введения в эксплуатацию.

Тщательно проверяйте все бумаги и доверенности, на основании которых представитель от строительной компании будет вести с вами переговоры и предлагать заключение договора.

Как правило, это всего лишь базовый список запрашиваемых документов, который нельзя считать полностью исчерпывающим. Если возникнет острая необходимость, то чиновники имеют полное право на то чтобы запросить дополнительные сведения. Например, при приватизации жилого помещения для оформления тех. паспорта дополнительно могут потребоваться такие действия: в том случае если предоставленные данные показались вам подозрительными или противоречащими информации, которая была опубликована на официальном сайте компании, то это будет считать поводом, для того, чтобы взять паузу и еще раз все тщательно перепроверить.

Действие 4

Проверка лицензии строительной компании

Если после рассмотрения и изучения учредительных документов у вас не возникает никаких сомнений, можно начинать изучать лицензию строительной компании и соответственно разрешение на возведение жилого объекта. Обращайте внимание на то какой вид и номер у лицензии, сразу уточняйте, каким именно органом она была выдана.

Самое главное при рассмотрении данного документа – это срок его действия, для этого следует попросить оригинал и полностью удостовериться, что он на данный момент все еще действителен.

Проверка разрешения на возведение жилого объекта необходимо запрашивать, для того чтобы убедиться, на какой именно объект оно выдано, так как встречаются случаи, что строительные компании ведут застройку сразу нескольких жилых объектов, хотя документ оформлен только на один. Не забывайте уточнять и срок, на который оно выдано, вполне может оказаться, так что он уже устарело.

Действие 5

Знакомство с проектной декларацией

Проектной декларацией является основной документ для вашего будущего жилого дома. Строительная компания просто обязана опубликовать ее в свободном доступе на своем официальном сайте, для того чтобы все будущие потенциальные инвесторы могли с ней ознакомится. Одной из важнейших частей, которые должны быть отмечены в декларации – это заключение выданное Государственной строительной экспертизой. Такое заключение должно содержать в себе информацию о том, что данный проект полностью соответствует всем установленным нормам и техническим регламентам.

Вся предоставленная строительной компанией документация должна быть тщательно проверена. В декларации должно быть отмечено:

1) Все этапы и сроки, а также цель проекта возведения

2) Разрешение на возведение и за земельный участок

3) Фактический адрес жилого объекта

4) Точное число жилых помещений в доме и их тех. характеристики

5) Состав общего имущества, которое в будущем будет переходить в собственность всех жителей жилого объекта

6) Функциональная принадлежность нежилых помещений

7) Планируемый срок введения жилого объекта в эксплуатацию, а также гос. орган который выдаст соответствующее разрешение

8) Возможные риска связанные с потерей денег и меры по их страхованию

9) Предполагаемая стоимость, связанная со строительством

10) Список подрядчиков, которые будут заниматься монтажными работами

11) Сведения, касающиеся любых других инвестиционных средств для возведения жилого объекта

12) Способы обеспечения исполнения обязательств строительной компании согласно договору

Действие 6

Проверка документов, которые устанавливают право компании за земельный участок

Запомните, что участок земли, на котором планируется постройка жилого объекта, должна волновать вас не меньше чем коммуникационные сети и межкомнатные стены. Если вдруг с документами, которые устанавливают права компании на данный участок что-то не в порядке, то уже полностью построенное и готовое здание может годами не вводиться в эксплуатацию.

Строительная компания может осуществлять свою деятельность законно, только на основании двух типов бумаг, это свидетельство, подтверждающее право собственности на участок или же договор долгосрочной аренды земли. Вы должны внимательно изучить и сравнить данные указанные в свидетельстве с данными учредительной документации. Что касается договора аренды, убедитесь, что срок действия аренды не закончится к тому времени, пока дом достроится и введется в эксплуатацию.

Обратите внимание и на то, что предполагаемые и фактические сроки ввода в эксплуатацию жилого объекта практически всегда отличаются друг от друга. Признание такого объекта долгостроем официально, наступает только после истечения трех лет.

Самыми важными моментами при изучении таких документов является проверка фактического адреса земельного участка, его кадастровый номер и площадь.

Действие 7

Проверка финансовой отчетности компании

Самым завершающим этапом является проверка финансового состояния строительной компании, и приступать к его изучению стоит уже только после того, как все вышеперечисленные бумаги вас полностью удовлетворили. Однако, несмотря на то, что к рассмотрению данного этапа приступают после проверки всех документов, его нельзя недооценивать, так как финансовое состояние выбранной вами компании, это гарантия того, что строительство жилого объекта будет выполнено качественно.

Потенциальный вкладчик может в полной мере ощутить на себе профессию аудитора.

Произвести такой анализ можно на основании всех официально утвержденных финансовых и бухгалтерских отчетов за последние три года. В том случае если строительная компания вышла на рынок недвижимости относительно недавно, необходимо просить сведения, касающиеся фактического начала деятельности. Данные, которые касаются распределения прибыли или же убытков полностью подтвердят и покажут эффективность и надежность строительной компании.

Помните что такая проверка весьма кропотливый процесс, который потребует от вас траты времени и особой внимательности, а если вы не уверены, что справитесь самостоятельно, то готовьтесь потратиться и на услуги профессионального специалиста.

Но именно на данном этапе не стоит экономить на сторонних услугах думая, что вы сможете разобраться во всем самостоятельно, так как халатное отношение может привести к гораздо большим потерям с вашей стороны.