Каковы права арендодателя?

Ни для кого не секрет, что вложение в недвижимость — прекрасный способ обезопасить свои финансы от колебаний экономики. Однако обзавестись квадратными метрами — полдела. Нужно позаботиться о том, чтобы они приносили стабильный доход. Самый простой путь — сдать квартиру в аренду. Однако многие новоиспеченные арендодатели не задумываются о своих правах и обязанностях, легкомысленно полагаясь на договор найма. Как результат, невозможность выселить неугодного квартиросъемщика или, наоборот, найти жильца, съехавшего, не оплатив счета. На что имеет право арендодатель и как обезопасить себя от подобных неожиданностей?

Действие 1

Определяем сроки договора найма

На что же имеет право собственник жилья? Согласно ЖК РФ (ст. 30), владелец жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами. Однако это лишь общая формулировка. Попробуем разобраться, как реализовать эти возможности при сдаче жилья в аренду.

Одно из главных прав арендодателя — решить, на какой срок он хочет сдать квартиру.Гражданское законодательство предусматривает 2 вида договора: краткосрочный (до года) и долгосрочный (до 5 лет). Обращайте внимание на то, чтобы желаемый срок был указан в соглашении. В противном случае договор автоматически считается заключенным на 5 лет.

В договоре также должен быть оговорен порядок его досрочного расторжения с указанием сроков предварительного извещения об этом, а также ответственность сторон в случае нарушения условий договора.

Как происходит досрочное расторжение договора? Следует заметить, что это соглашение призвано защитить права квартиросъемщика, так что выселить арендатора по собственной инициативе возможно только в судебном порядке. Оснований для этого несколько:

  • невнесение нанимателем жилья арендной платы ( при долгосрочном найме в течение 6 месяцев, при краткосрочном — более двух раз по истечении определенного договором срока платежа);
  • использование жилого помещения не по назначению (например, в качестве склада или магазина);
  • повреждение объекта найма.

Владелец квартиры имеет право требовать от жильца устранить подобные нарушения. Если это не будет сделано, можно смело обращаться в суд. Однако быстрого результата в этом случае ждать не приходится: для устранения нарушений нанимателю может быть предоставлен срок до года (его длительность определяется судом). Арендатору, если он захочет отказаться от аренды квартиры, гораздо проще: для этого ему нужно только предупредить хозяев за 3 месяца до предполагаемого переезда (п.1 ст.687 ГК РФ).

Как видите, договор найма призван защитить права арендатора, поэтому следует внимательно отнестись к таким пунктам документакак сроки и различные условия. Если вы не уверены в своей юридической компетентности, лучше воспользоваться услугами опытного риэлтора.

Действие 2

Устанавливаем арендную плату

То, что владелец квартиры решает, сколько будет платить арендатор, кажется само собой разумеющимся. Однако здесь тоже существуют ограничения. Во-первых, рынок арендной недвижимости диктует свои условия: никто не станет снимать однокомнатную хрущевку по цене элитного жилья. Во-вторых, размер арендной платы должен быть четко прописан в договоре найма, иначе соглашение считается незаключенным.

Еще одним важным моментом является возможность изменения стоимости аренды. Согласно действующему законодательству, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если это не предусмотрено договором. Конечно, в условиях нынешней экономической нестабильности велик соблазн предусмотреть возможность увеличить доход от сдаваемой в аренду квартиры. Однако следует помнить, что на подобные условия согласится далеко не каждый.

Если вы предполагаете взять с арендатора залог или в стоимость аренды будут включены услуги риэлтора, заранее предупредите потенциальных жильцов о дополнительных расходах.

Не забудьте также заранее решить вопрос с оплатой коммунальных услуг. Чаще всего текущие расходы оплачивает наниматель, но можно по совместной договоренности выбрать и другие условия. Позаботьтесь о том, чтобы все бумаги на квартиру были в порядке: перед заключением договора найма арендатор, скорее всего, попросит показать правоустанавливающие документы и оплаченные квитанции.

Действие 3

Обговариваем дополнительные условия

Помимо основных условий, касающихся сроков проживания, размера и порядка внесения арендной платы, не следует забывать и о других аспектах. Например, количество проживающих в квартире людей. Лица, которые будут жить постоянно, должны быть вписаны в договор найма. Причем делается это с согласия владельца жилья и с соблюдением требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Однако это правило, согласно статье 679 ГК РФ, не распространяется на детей в возрасте до 18 лет: они имеют право проживать с родителями.

Немаловажным моментом является вопрос посещения арендодателем сдаваемой квартиры. Конечно, опасения собственника понятны: ему важно, чтобы жилье и меблировка после выезда жильцов сохранили пристойный вид. Однако не следует забывать, что, подписывая договор найма, вы частично передаете правопользования жильем арендатору. Чтобы избежать ненужных конфликтов, заранее обсудите порядок посещения квартиры. И не пытайтесь застать квартирантов врасплох: чрезмерная бдительность может стать причиной потери жильцов.

Действие 4

Страхуем риски

Владелец арендного жилья, особенно если он новичок в этом бизнесе, пуская на свою территорию квартиросъемщика, испытывает множество страхов и сомнений. Среди наиболее распространенных опасений — неожиданный отъезд арендатора, после которого останутся долги и неоплаченные счета, порча имущества (мебели, сантехники, отделки). В этом случае на помощь может прийти страховой депозит. Не следует путать это понятие с залогом. Страховой депозит — это денежные средства, которые арендатор вносит на счет квартирного хозяина. Они предназначены для возмещения возможного ущерба арендуемого имущества. Как правило, сумма депозита соответствует 100% месячной платы за наем.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Чтобы избежать спорных ситуаций, составляется акт-приема передачи жилья, в котором отражается текущее состояние имущества. Если на момент окончания срока аренды претензий к состоянию квартиры нет, то сумма депозита возвращается квартиросъемщику.

Стоит учесть, что зарезервированные средства по предварительной договоренности также могут быть потрачены и на другие цели — покрытие арендной платы и выполнение прочих обязательств арендатора.