Каковы права арендатора?

Жизнь на съемной квартире зачастую представляется россиянам чем-то вынужденным и сопряженным с множеством трудностей. Это связано, видимо, с тем, что рынок аренды в нашей стране в силу своей молодости еще не успел стать цивилизованным. Почти у каждого найдется история, как хозяева съемной квартиры внезапно повышают арендную плату, наносят неожиданные визиты и обвиняют в порче имущества. Чтобы избежать этого, арендатору нужно четко знать свои права и уметь в случае необходимости добиться их соблюдения.


Действие 1

Определяем порядок оплаты

Главное опасение большинства людей, проживающих в арендном жилье — неожиданное повышение платы. Однако сделать это самовольно хозяин в большинстве случаев не имеет права. В ст.682 ГК РФ зафиксировано, что плата устанавливается по соглашению сторон. Так что в конечном итоге все определяется условиями договора найма. Если в нем предусмотрена возможность повышения арендной платы, то поспорить с этим вряд ли удастся. Поэтому к составлению соглашения нужно отнестись со всей серьезностью. Гораздо проще тем, кто ищет съемное жилье с помощью риэлтора или агентства недвижимости: специалисты проследят, чтобы условия договора не противоречили интересам клиента.

Проследите, чтобы в договоре найма был указан порядок оплаты коммунальных услуг. Если в квартире есть городской телефон, то обсудите особенности его использования. Многие арендодатели опасаются получить километровые счета за междугородние звонки, которые иногда оставляют не слишком честные жильцы. В качестве подстраховки владелец квартиры может предложить внести на его счет некую сумму в качестве страхового депозита. Эти средства будут зарезервированы до окончания срока аренды и могут быть потрачены на оплату телефонной задолженности.

Обратите внимание на валюту, в которой производится оплата. Некоторые арендодатели предпочитают производить расчёты в долларах или евро, что в условиях финансовой нестабильности не слишком выгодно квартиросъемщику. В качестве компромисса можно предложить зафиксировать размер ставки по курсу выбранной денежной единицы на день подписания договора.

И, конечно же, любые финансовые расчеты должны иметь документальное подтверждение. Внося деньги за аренду, берите у хозяина расписку. Также можно завести специальную тетрадь, куда будут записываться все расходы, связанные со съемным жильем и подтвержденные подписью хозяина квартиры. Эти меры помогут вам обезопасить себя в спорных ситуациях.

Действие 2

Обговариваем порядок использования квартиры

Договорившись об арендной ставке, не забудьте обсудить с владельцем квартиры особенности использования помещения. Если вы планируете проживать в квартире с семьей, то все домочадцы должны быть с согласия арендодателя вписаны в договор найма( ст. 679). Исключение составляют несовершеннолетние дети, для их вселения разрешения хозяина жилья не требуется. О гостях, приехавших на пару недель, тоже следует сообщать арендодателю. При этом он имеет право не одобрить приезд подобных постояльцев. Если гости нанесут наймодателю убытки, то он вправе обратиться с иском в суд с целью их взыскания.Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Кроме того, вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (данное правило не распространяется на детей).

Нередки случаи, когда квартиросъемщикам предлагают сделать в квартире ремонт в счет арендной платы. При грамотном подходе это неплохой шанс обустроить временное жилье по своему вкусу. Однако будьте осторожны: все переделки нужно согласовывать с хозяином квартиры. При покупке отделочных материалов не забудьте сохранять чеки, а у арендодателя попросите расписку, о том, что ремонт засчитан в качестве арендной платы.

И, конечно же, жилец не имеет права устраивать в съёмной квартире склад или офис (ст. 678 ГК РФ). Использовать квартиру можно только для проживания. Нарушение этой нормы является весомым основанием для досрочного расторжения договора найма.

Действие 3

Обсуждаем детали

Заниматься полным переобустройством арендного жилья — занятие неблагодарное. Да и хозяева не всегда одобряют подобные инициативы жильцов. Однако, въехав в съемную квартиру, большинство людей стремятся добиться ощущения уюта и безопасности. Но не стоит сразу поддаваться желанию сменить замки или выбросить соскладированную в помещении старую мебель. Такие вещи нужно обязательно обсуждать с владельцем недвижимости.

Одним из спорных моментов является замена дверных замков. Даже у опытных юристов нет единого мнения на этот счет. Некоторые считают, что арендодатель может потребовать у жильцов дубликат ключей, т.к. обладает правами владения, пользования и распоряжения квартирой. Однако в главе 35 ГК РФ, в которой прописан порядок найма жилых помещений, нет точного ответа на данный вопрос. Чтобы избежать спорных ситуаций, лучше внести пункт о замене замков и условиях хранения запасного комплекта ключей в договор.

Проживая в съемной квартире, нужно обдуманно подходить к любым переделкам и ремонтным работам. Согласно ст. 678 ГК РФ, «наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения». Так что сверлить стены и выносить на помойку продавленный хозяйский диван можно только с согласия законного владельца.

Зато у такой «бесправности» есть и свои плюсы. Следить за состоянием квартиры и устранять поломки должен арендодатель. Основанием для этого является ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, в которой сказано, что собственник обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним.

Если поломка произошла по вине арендатора, то ему придется компенсировать нанесенный ущерб.

Действие 4

Решаем распространенные проблемы

Будьте готовы к тому, что жизнь на съемной квартире может быть сопряжена с трудностями в общении с арендодателем. В России гражданско-правовые отношения найма до сих пор воспринимаются как «пустили пожить». Отсюда повышенный контроль со стороны хозяев жилья и многочисленные претензии.

Наибольшее негодование у квартиросъемщиков вызывает желание хозяев наносить неожиданные визиты с целью проверки сохранности имущества. Гражданское законодательство не содержит прямой нормы, позволяющей хозяину квартиры осматривать квартиру и проверять его состояние. С другой стороны, арендатор обязан использовать квартиру только в разрешенных целях и обеспечивать её сохранность. А значит, владелец недвижимости вправе контролировать, как выполняются эти условия. Чтобы избежать конфликтов по этому вопросу, порядок посещения квартиры должен быть отражен в договоре найма. Например, укажите в соглашении, что хозяин не имеет права входить в квартиру, если вас нет дома, а о визите следует предупреждать хотя бы за день.

Договариваясь об аренде квартиры, попробуйте ненавязчиво выяснить, как далеко от нее проживает сам хозяин. Если владелец съемного жилья обитает в соседнем доме, риск внезапных проверок достаточно велик.

Еще одной распространенной причиной конфликтов между нанимателем и наймодателем являются обвинения в порче имущества. Чтобы избежать необоснованных претензий, к договору найма необходимо приложить подробную опись квартиры и находящегося в ней имущества. Еще лучше дополнить документ фотографиями жилья с отображением имеющихся дефектов.

Помните, что письменное обязательство гораздо весомее устной договоренности. Поэтому лучше внести все волнующие вас моменты в договор аренды. Если хозяин квартиры категорически не соглашается на такие условия, задумайтесь о поиске другого варианта. Зачастую время, потраченное на подбор более подходящего жилья, с лихвой окупается спокойной жизнью без конфликтов и частых переездов.