Как взять в аренду участок?

Российское законодательство даёт гражданам право брать землю в аренду. Участок можно оформить в пользование для строительства, сельского хозяйства или других нужд — в зависимости от целей арендатора и категории, к которой относится данная территория. Подать заявку на предоставление земли во временное распоряжение может любой человек, даже иностранный гражданин. При этом арендодателями могут быть как частные лица, так и государство. В большинстве случаев речь идёт о получении соток или гектаров у федеральных или муниципальных органов, в чьей собственности находится участок. Несмотря на то, что аренда — одна из самых распространённых форм земельных отношений, алгоритм ее не так прост, как может показаться.


Действие 1

Выбираем участок

Первое, что предстоит сделать будущему арендатору, — выбрать подходящий участок в нужном населённом пункте. Земля, которая находится в муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на платной основе. При этом теоретически государственный орган не вправе отказать желающим получить участок. Землю не дадут лишь в том случае, если она изъята из оборота или зарезервирована для городских или государственных нужд.

Если у физического или юридического лица есть в собственности объект недвижимости, за ним закрепляется приоритетное право на аренду земли, на которой расположена постройка.

Существует несколько вариантов выбора участка:

  1. 1 Обратиться в администрацию

    Вы можете подать заявление в соответствующий государственный орган, который ведает муниципальной землёй. К примеру, в Москве это районные управы. Тогда чиновники предложат потенциальному арендатору варианты свободных территорий.

  2. 2 Прийти на открытые торги

    Вы можете стать участником регулярного аукциона, который проводится в вашем населённом пункте. На таких торгах предлагаются варианты аренды готовых свободных участков, которые уже стоят на кадастровом учёте и не имеют обременения.

  3. 3 Искать участок самостоятельно

    Можно взять дело в свои руки и приступить к самостоятельному поиску с помощью печатной карты местности масштаба 1:500 или воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра(www.maps.rosreestr.ru). Те, кто обратятся к онлайн-сервису, должны подключить в «Управлении картой» функцию «Кадастровое деление, земельные участки, объекты капитального строительства». На схеме будут видны территории, стоящие на учёте. Будущего арендатора интересуют пустые места, где нет квадрата с кадастровым номером. После того, как участок выбран, можно ограничить его линиями на карте, подсчитать примерную площадь и обращаться в местную администрацию для одобрения.

Также можно арендовать землю у частного собственника или организации. Такие предложения есть в любом крупном каталоге недвижимости. Примерные расценки представлены в базе портала ГдеЭтотДом.РУ.

Действие 2

Выясняем, свободен ли участок

После того, как вы самостоятельно выбрали участок, важно выяснить, действительно ли он пустует. Для этого придётся подать заявление в уполномоченный орган, указав местоположение и площадь территории. Лучше, если к тексту будет прилагаться карта, где будет очерчен нужный квадрат.

Чиновники проверят статус участка: кому принадлежит земля и была ли она предоставлена в аренду. Если за выбранными сотками не числится собственников или арендаторов, вам предоставят право пользования территорией.

При этом распоряжаться землёй можно будет строго в соответствии с правилами землепользования и застройки или генерального плана местности. Потенциального арендатора проинформируют о целевом назначении площадей, схеме территориального зонирования и регламентах.

Если других претендентов на участок нет, можно писать заявление на проверку особых объектов, расположенных в этом месте. К примеру, газопровода, который может стать препятствием для строительства жилого дома.

Действие 3

Уточняем алгоритм получения земли

Когда вы оформляете участок в аренду, принципиальное значение имеет дальнейшее использование земли: под строительство или для других целей. От этого зависит алгоритм действий арендатора. Если в планах возведение дома, территорию можно получить двумя способами: с согласованием места размещения постройки или без него:

  1. 1 С согласованием

    Арендатор ищет землю самостоятельно или через исполнительный орган, подаёт заявление, проводит кадастровую оценку участка и вносит его в Реестр, получает постановление комиссии о сдаче участка в аренду и заключает договор. Необоснованный отказ в аренде можно обжаловать в суде.

  2. 2 Без согласования

    В этом случае участок выставляется на торги. Потенциальный арендатор получит его лишь в том случае, если окажется единственным претендентом на землю или предложит большую сумму.

Если строительство не планируется, а земля нужна для каких-то других нужд, арендатор обычно действует по первой схеме: подаёт в администрацию заявление с просьбой предоставить участок, указывает его местонахождение, размеры и планы по использованию. При этом все траты, связанные с постановкой земли на кадастровый учёт, лягут на плечи гражданина или организации.

Права и обязанности арендодателя и арендатора перечислены в ст. 606-624 Гражданского кодекса и ст. 52-53 Земельного кодекса РФ.

Действие 4

Ставим участок на учёт

Как правило, если речь не идёт о торгах, будущему арендатору придётся самостоятельно проводить межевание выбранного участка и ставить его на кадастровый учёт. После этого земля, которая до этого была как бы «бесхозной», обретёт чёткие границы и площадь.

Для того, чтобы внести территорию в базу Росреестра, нужно обратиться в земельный комитет своего района и написать заявление на межевание. В назначенный день кадастровый инженер приедет на место, обмерит территорию, сделает топографические съёмки и оформит технические документы на участок.

С этими бумагами арендатор должен обратиться в Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии, где участок внесут в единую базу. После этого можно будет получить выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана земли.

Действие 5

Принимаем участие в торгах

Аукционные торги — практически единственный способ получить участок в крупных городах и пригородах, где слишком много претендентов на землю, а свободных территорий на всех не хватает.

Как правило, муниципальные власти ведут собственный учёт сформированных участков, у которых уже есть чёткие границы и кадастровые номера. Претенденты на аренду этой земли должны подать заявку на участие в аукционе. Торги за право пользования конкретной территорией могут проводиться по инициативе арендатора, но также существуют и систематические аукционы, где пустующие объекты предлагаются всем желающим.

Если в ходе торгов было выкуплено право строительства на земле, участок будет находиться в аренде до окончания работ. Затем арендатор сможет выкупить его с существенной льготой — за 2,5% от кадастровой стоимости.

Участники аукциона имеют право подать заявку в течение месяца, после объявления торгов. Если претендент только один, земля будет передана ему в аренду по прямому договору.

Для участия в торгах нужно подать:

  1. 1 Заявление
  2. 2 Паспорт
  3. 3 Информацию о статусе предпринимателя из единого государственного реестра
  4. 4 Доказательство внесения задатка и номер счёта, на который его можно вернуть

Все документы принимаются не раньше, чем за пять уток до аукциона.

Если в последний день приёма документов на специальном счету не будет задатка, участника отстранят от торгов. Лучше перечислить деньги заранее, чтобы банковская ошибка или задержка не сорвала аукцион.

Действие 6

Заключаем договор аренды

После того, как все формальности соблюдены, торги выиграны и постановление о предоставлении земли подписано, приходит время подписывать договор аренды. В нём обязательно должны быть указаны данные кадастрового учета и границы земельного участка — без этих сведений бумагу легко можно будет аннулировать в суде.

Документ составляется в местной администрации, если срок его действия превышает год, договор придётся зарегистрировать. Это можно сделать в местном органе Федеральной Регистрационной Службы (ФРС) в течение месяца. В дальнейшем регистрация поможет получить землю в собственность: для того, чтобы стать владельцем, арендатору будет достаточно постановления исполнительного органа о передаче участка.

Оформление договора аренды — важнейшая процедура, которая определит порядок пользования участком на долгие годы. Если какие-то моменты вам не ясны, обратитесь за консультацией к профессиональным риэлторам или юристам.

Аренда земельных участков предоставляется на ограниченное время. Частные лица или организации-арендодатели сами определяют сроки, а государственную и муниципальную землю можно взять в пользование максимум на 49 лет. Платить государству придётся по ставкам земельного налога. При этом в случае аренды у частных собственников внесение пошлины останется обязанностью собственника земли.

В будущем муниципальный орган может арендовать землю у частного лица для изысканий полезных ископаемых не более чем на 12 месяцев.