Как составить договор аренды квартиры?

Аренда квартиры — гораздо более серьезная операция с недвижимостью, чем кажется. Беспечное отношение к процессу совершения сделки приводит к бесчисленным конфликтам между владельцами жилплощади и нанимателями. Словестные перепалки нередко заканчиваются выселением жильцов, порчей имущества и материальными потерями для всех. Единственное, что может хоть как-то гарантировать соблюдение прав и обязанностей сторон, — грамотно составленный договор аренды. Это документ, который будет иметь юридическую силу и в диалоге арендатора и квартирного хозяина, и при общении с участковым, и в суде. Заключение договора найма — важнейший этап сделки, им не следует пренебрегать даже при суточной аренде и тем более, когда квартира снимается на длительный срок.


Действие 1

Уточняем обязательные пункты договора аренды

Существует заблуждение, что договор аренды подписывают лишь в том случае, если сделка совершается через агентство. На самом деле для арендодателя и жильца нет никакой принципиальной разницы, сдается квартира с участием посредника или напрямую «от хозяина». Типовой договор найма — это универсальный документ, который не привязан к конкретной риэлтерской фирме, частные лица могут свободно заключать его между собой.

Будущему рантье, который настроен в долгосрочной перспективе сдавать недвижимость без посредников, лучше подстраховаться и один раз обратиться к профессиональному юристу или риэлтору для составления грамотного шаблона. Специалист за отдельную плату создаст документ, в котором будут учтены все пожелания заказчика. В дальнейшем этот бланк договора можно будет использовать при сделке с каждым новым жильцом. Если вы не хотите прибегать к помощи специалистов, стандартный бланк договора можно найти в интернете. Достаточно скачать документ, внести туда необходимые корректировки, личные данные и распечатать в двух экземплярах.

Обязательные пункты договора найма жилья:

  1. 1 Адрес объекта недвижимости
  2. 2 Срок сдачи объекта
  3. 3 Характеристика объекта (площадь квартиры, опись имущества)
  4. 4 Реквизиты сторон
  5. 5 Порядок расчёта (размер арендной платы, условия оплаты коммунальных услуг, график платежей)
  6. 6 Права и обязанности сторон (ответственность и штрафные санкции за нарушение условий договора)
  7. 7 Условия досрочного расторжения договора найма
  8. 8 Дата заключения договора

В случае, когда недвижимость сдается через агентство, все заботы о составлении и грамотном заключении договора берет на себя риэлтор — это входит в его гонорар. Стоит отметить, что чаще всего работа посредника заключается исключительно в подборе квартиры или жильца и заключении сделки — дальше специалист по недвижимости не несет никакой ответственности за успешное исполнение контрактных обязательств. Получается, что клиенты отдают немалые деньги (гонорар агенту обычно равняется сумме месячной оплаты) только за экономию времени и сил и доступ к риэлтерским базам. Услуга считается выполненной, даже если через неделю окажется, что жить в арендованной квартире невозможно.

Чтобы сохранить деньги, время и нервы, важно пользоваться услугами проверенных агентов по недвижимости, которые дорожат своей репутацией и готовы лично участвовать в урегулировании возможных конфликтов между нанимателем и собственником. Кроме того, можно обратиться в крупное агентство недвижимости, которое готово включить в договор найма пункт об ответственности посредника за успех сделки. Квалифицированного и надежного специалиста лучше искать на крупных федеральных порталах по аренде недвижимости.


Действие 2

Предусматриваем в договоре дополнительные нюансы

Стандартный договор найма, который вы найдете в интернете или получите в агентстве по недвижимости, — это простой лаконичный документ объёмом 1,5 — 2 страницы. Однако, по оценкам профессиональных юристов, в идеале эта бумага должна занимать не менее четырех листов.

Дело в том, что те обстоятельства и нюансы, которые чаще всего провоцируют самые жаркие конфликты, выпадают из перечня стандартных пунктов, указанных в типовом договоре найма. Для спокойствия обеих сторон гораздо лучше, когда документ, регулирующий отношения нанимателя и квартирного хозяина, содержит максимум подробностей и деталей.

Теоретически в качестве дополнительных подпунктов в договор найма можно внести любые самые нелепые требования и пожелания сторон — если по общему согласию документ будет подписан, их придется выполнять. Однако на деле специалисты рекомендуют ограничиться перечнем наиболее принципиальных пожеланий арендатора и рантье.

Чаще всего в дополнительных пунктах договора найма указывают:

  1. 1 Перечень лиц, которые вправе жить в квартире вместе с нанимателем
  2. 2 Количество гостей нанимателя в дневное и ночное время
  3. 3 Порядок посещения квартиры хозяином (в том числе возможность «неурочных проверок»)
  4. 4 Ответственность за порчу имущества и ремонт
  5. 5 Возможность держать домашних животных
  6. 6 Возможность курить в помещении
  7. 7 Материальная ответственность в случае форс-мажорных обстоятельств (поломка холодильника из-за перепада электроэнергии, наводнение у соседей сверху)
  8. 8 Обязанность нанимателя или рантье в долгосрочной перспективе сделать косметический ремонт

Вся мебель и техника, принадлежащая рантье, должна быть тщательно перечислена и описана в специальном передаточном акте, который прилагается к договору. В идеале лучше сделать фото. Квартирный хозяин должен самостоятельно оценить каждый предмет, который предоставляет в пользование жильцу.

Действие 3

Собираем необходимые документы

И нанимателю, и рантье важно понимать — сам по себе договор аренды помещения будет «филькиной грамотой» без необходимых бумаг, которые обязательно нужно проверить перед его заключением. Любые данные, которые стороны укажут в соглашении о найме, берутся не с потолка — их копируют из оригинальных документов участников сделки.

В момент заключения договора стороны должны иметь при себе:

  1. 1 Оригиналы паспортов
  2. 2 Оригиналы свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей нанимателя
  3. 3 Оригинал свидетельства о собственности на квартиру
  4. 4 Свежая выписка из паспортного стола, где указано, кто зарегистрирован по этому адресу
  5. 5 Доверенность от других собственников жилья на право рантье сдавать недвижимость в аренду

Все эти документы необходимо отксерокопировать в двух экземплярах и приложить к договору аренды.

К сожалению, распространенные случаи мошенничества с недвижимостью связаны с тем, что наниматели невнимательно относятся к проверке документов арендодателя. Часто люди доверчиво считают хозяином квартиры того, кто уверенно показывает жилплощадь и держит в руках ключи, даже не прося предъявить свидетельство о праве собственности.

Из-за такой беспечности злоумышленникам успешно удается сдавать чужие квартиры: они арендуют недвижимость посуточно, быстро находят новых жильцов на длительный срок, а потом скрываются с залогом и платой за первый месяц. Именно поэтому арендаторам важно видеть оригиналы документов рантье, а не ксерокопии, которые легко подделать с помощью обычного компьютера.

Действие 4

Подписываем договор

По российскому законодательству договор между двумя частными лицами можно заключить в простой письменной форме. Это значит, рантье и нанимателю не понадобится нотариального заверения или процедуры дополнительных печатей. Впрочем, когда сделка заключается через агентство, документ обычно составляется на бланке риэлтерской фирмы, однако это не делает подобную бумагу более «весомой» с юридической точки зрения.

Договор заключается в двух экземплярах — у каждой из сторон на руках должен остаться оригинал документа. Он вступает в силу с того момента, когда рантье и наниматель поставили на бумаге свои подписи. Присутствие агента по недвижимости или другого свидетеля не влияет на юридическую силу соглашения — посредник лишь создает иллюзию дополнительных гарантий. Функция риэлтора в момент совершения сделки иная — он должен проследить за тем, что соглашение составлено грамотно, все необходимые документы представлены в оригинале и не вызывают нареканий, а стороны четко уяснили свои права и обязанности.

После того, как договор подписан, отношения между рантье и нанимателем переходят в официальную плоскость. Хозяину квартиры следует заранее уяснить — отныне он не вправе выселить жильца по первой прихоти. Более того, даже если квартиросъёмщик грубо нарушает условия соглашения, недостаточно просто указать ему на дверь. Аннулировать договор придется через суд, причем процесс может растянуться на срок от несколько месяцев до года. Выставить недобросовестного жильца на порог до окончания срока действия договора найма с помощью участкового или полиции не получится — на это имеют право только судебные приставы.

Впрочем, в запасе у квартирных хозяев всегда остаются различные уловки, с помощью которых неугодного жильца можно «выкурить» из квартиры: самые безобидные из них — это ночные звонки или визиты в неурочное время.

Юристы напоминают: если под действием морального террора арендатор сам покинет жилплощадь, по закону это будет приравнено к одностороннему расторжению договора. Залог в случае побега из съёмной квартиры, естественно, никто не вернет.