Как сдать квартиру?

Решение сдавать свою квартиру редко дается легко и быстро. Так или иначе — вы пускаете в свое жилье постороннего человека, что непросто как психологически, так не всегда безопасно юридически и экономически.

Сдать квартиру, так же как и снять, просто только на первый взгляд. Для того чтобы совершить эту сделку по недвижимости с максимальной выгодой, необходимо соблюдать некоторые рекомендации.

Действие 1

Как определить цену?

Главная ваша цель при сдаче квартиры — получить за это деньги. Но какая сумма является верной? Самый простой способ установить первоначальную цену — посмотреть, за сколько сдают квартиры, похожие на вашу. Найдите в интернете или газетах похожие объявления и проанализируйте цены: ориентируйтесь, кроме количества комнат, на район, близость к метро. Заранее подумайте, какой из вариантов вам больше подойдет — длительная аренда или аренда посуточно. Если хотите сдать квартиру на большой срок — решите, как будете сдавать ее: с мебелью и бытовой техникой или пустую. Все это влияет на цену аренды квартиры.

Если ваша квартира в чем-либо превосходит найденные примеры или уступает им, поднимите или опустите цену. Отсутствие интереса к вашему предложению после публикации может быть сигналом к снижению цены, а чрезмерное количество звонков — к повышению.

Действие 2

Как подготовить квартиру к сдаче?

Помните, что ваша квартира — это товар, который необходимо продать. Сделайте косметический ремонт. Рекомендуем делать его после каждого арендатора, если сдаете квартиру на длительный срок. Если сдаете квартиру посуточно, достаточно будет тщательной уборки.

Проверьте работоспособность инженерных коммуникаций и сантехники: кранов, смесителей, включателей, светильников, ручек и замков на дверях, окнах, форточках. То же самое касается и оставляемой в пользование будущим жильцам бытовой техники и мебели. Все это должно быть, если не новым, то максимально чистым и свежим.

Будьте готовы рассказать об окружающей инфраструктуре: где можно купить продукты, оплатить услуги, отдохнуть, поставить автомобиль, какие отношения с соседями.

Будьте готовы и юридически — вам понадобятся документы: паспорт и свидетельство о собственности. Покажите документы на квартиру, если потребуется. Будущий наниматель должен понять, что здесь ему будет удобно и комфортно жить не один месяц.

Действие 3

Обращаться в агентство недвижимости или действовать самостоятельно?

Вы можете заниматься поиском нанимателей как самостоятельно, так и обратиться к профессионалу: в агентство недвижимости или к частному риэлтору.

Помощь специалистов позволит сократить время на поиски подходящих клиентов, если к ним есть много требований, избавит вас от участия в просмотрах, составления документов, позволит охватить больший круг потенциальных клиентов, а значит — увеличить возможные арендные платежи. Если вы работаете с профессиональным риэлтором — он также поможет вам установить цену на вашу квартиру.

Однако стоит, помнить, что работа риэлтора — это платная услуга. Много лет существовала практика, что за аренду квартиры риэлтору заплатит арендатор. Но в последнее время ситуация на рынке изменилась: желающих сдать квартир стало больше, острого дефицита нет и наниматели могут выбирать из нескольких вариантов. Но риэлтор должен получить деньги за свою работу (поиск арендаторов) в любом случае: поэтому возможно потребуется заплатить либо фиксированную сумму, либо процент от заявленной арендной платы, уточните данный нюанс заранее.

Если у вас уже есть на примете надежные съемщики, например, родственники или хорошие знакомые, вряд ли вам понадобятся услуги агента. Кроме того, считается, что квартиру без посредников снять дешевле, чем арендовать жилье через агентство.

Действие 4

Как написать и разместить объявление?

В объявлении обязательно указывайте максимум информации — это избавит вас от непродуктивных звонков, когда переговоры будут заканчиваться на этапе вопросов о характеристиках квартиры. Укажите район города, улицу, этаж и этажность дома, общую и жилую площадь квартиры, тип санузла, площадь кухни, качество и давность ремонта, наличие мебели, бытовой техники, срок сдачи, требования к возрасту, полу, числу жильцов. Также будут полезны сведения о наличии парковочных мест, балкона, охраны, размере залога, возможности регистрации. Сделайте и разместите в объявлении фотографии квартиры.

Укажите ваше отношение к работе с агентами, чтобы не получать звонки от них, если хотите делать все сами.

Наиболее продуктивно размещение объявлений онлайн: тогда ваше объявление сможет увидеть максимум потенциальных арендаторов. Обратите внимание на тематические порталы по недвижимости, газеты объявлений, специализированные доски объявлений.

Также перспективно размещение на форумах и в локальных сетях вашего района, в специальных группах в социальных сетях. Результативной может оказаться расклейка объявлений на подъездах или реклама в почтовых ящиках.

Действие 5

Как выбрать арендаторов и не стать жертвой мошенников?

Наиболее надежные съемщики — молодые семейные пары без детей с постоянной работой. С ними можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество, регулярную оплату, сохранение имущества в порядке. Молодые девушки и юноши, семьи с детьми, животными — более проблемная категория съемщиков, так как повышается вероятность порчи имущества и отделки квартиры, оплата аренды может быть нерегулярной, съезды более частыми, а отношение к законным правам собственника — более поверхностным. Часто такие категории съемщиков могут согласиться на более высокую арендную ставку. Рисковать или нет — решать вам.

В ходе показа не только потенциальный арендатор выясняет все подробности и особенности будущей квартиры и ее хозяина, но и хозяин присматривается к будущим арендаторам. Желательно непринужденно выяснить наличие постоянного дохода у потенциальных съемщиков, состав тех, кто будет жить, какой образ жизни они ведут, как часто и на какой срок будут покидать квартиру, курят ли и т.п. и т.д. Когда вы поймете, что за люди будут жить в квартире, вы сможете оценить свои будущие риски. Впрочем, чтобы минимизировать уровень рисков неплатежей, порчи вашего или чужого имущества, вселения несогласованных жильцов, жалоб соседей и т.д. и т.п. на рынке аренды предусмотрена предоплата и залоговый платеж. Опытные арендодатели знают, что чем более «сомнителен» будущий арендатор, тем большую арендную ставку ему можно назначить, в то же время «надежным» арендаторам идут на уступки по ценам, особенно когда речь идет о проверенных родственниках или знакомых.

После того, как вы сдали квартиру, вы все еще остаетесь ее хозяином — но теперь у вас еще есть обязанности как у арендодателя — вы не только не можете посещать квартиру в любое удобное вам время (только — согласно договору), но и несете полную ответственность за свою собственность.

Действие 6

Как сдать квартиру законно и заключить договор?

Заключение договора аренды — необходимое условие для сдачи квартиры. Он составляется как в интересах арендодателя, так и в интересах арендатора, и является гарантом безопасности и законности сделки.

Обычно заключается договор аренды жилого помещения. В договоре указывают: адрес объекта аренды, его состояние, срок аренды, размер, срок и порядок внесения арендных платежей, размер залога, порядок его внесения и возврата, порядок возврата внесенной предоплаты, условия, при которых залог и (или) предоплата не возвращаются; перечисляются лица, имеющие право пользоваться жилым помещением, распределяются расходы по оплате коммунальных и телекоммуникационных услуг, текущему и иному ремонту квартиры, мебели, бытовой техники и иного оставляемого имущества, особые условия использования жилого помещения, порядок посещения квартиры арендодателем, возможность оставить квартиру арендатором на длительный срок, порядок пребывания гостей в квартире, порядок изменения арендной платы и иные существенные для сторон условия.

Если вы сдаете квартиру через агентство или риэлтора, то они предоставят вам бланки договора. Если вы действуете самостоятельно — типовые договора можно найти в интернете, а после внести в них необходимые вам пункты.

Помните, что человек, сдающий квартиру и получающий от этого доход, обязан платить налоги.