Как расторгнуть договор ренты?

Рентные отношения — одна из самых сложных и запутанных областей гражданского права. Они регулируются множеством законодательных норм и не предусматривают единой стандартной схемы. Суть договора ренты в том, что владелец недвижимости (получатель ренты) передает в собственность другому (плательщику ренты) своё жильё, а в обмен получает денежное содержание, набор определенных услуг или любое другое вознаграждение по соглашению сторон. Если в какой-то момент условия сделки оказываются невыгодными, встает вопрос, как расторгнуть договор. На практике это оказывается не так просто.


Действие 1

Уточняем особенности ренты

Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя. Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.

Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее. При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства. Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.

Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.

Действие 2

Ищем специалиста для расторжения договора ренты

Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто. Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста.

Задача профессионалов при расторжении договора ренты:

  • — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
  • — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
  • — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
  • — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
  • — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
  • — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
  • — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
  • — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
  • — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
  • — Проконтролировать ход исполнения судебного решения

При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.

Необходимо учитывать, что расторжение договора ренты — достаточно специфическая правовая процедура, с которой эффективно справится далеко не всякий юрист. Важно выбрать профессионала, у которого есть большой опыт именно в сделках с недвижимостью. Такого специалиста можно найти с помощью риэлтора, который достаточно хорошо знает рынок, чтобы порекомендовать грамотного и сведущего юриста. Связаться с агентом можно на одном из крупных сайтов недвижимости.

Действие 3

Узнаем общие условия расторжения договора ренты

Договор ренты — это прежде всего юридический документ, потому на него распространяются общие нормы гражданского права. Это означает, что расторгнуть такое соглашение можно по общим правилам для недействительных и ничтожных сделок.

Причины для признания договора ренты недействительным:

  • — Сделка была заключена под угрозой насилия, с применением обмана или введением другой стороны в заблуждение
  • — Сделка заключалась лицом, которое не имело на это права (несовершеннолетним, не имеющим прав на недвижимость, коммерческой организацией и проч)
  • — Договор заключен с грубым нарушением формы или противоречиями законодательству
  • — Сделка не прошла процедуру госрегистрации и т.д

На практике доказать, что договор ренты заключался под угрозой насилия или по принуждению, достаточно трудно. Однако иногда грамотным юристам удается собрать достаточно свидетельских показаний и провести экспертизу, которая может убедить суд.

Отдельно стоит отметить еще одно специфическое условия для прекращения рентного договора. Если сделка предусматривает безвозмездную передачу имущества по договору пожизненной ренты (содержания с иждивением), на неё распространяются те же нормы, что и на договор дарения. Это значит, что такое соглашение может быть расторгнуто в случае противоправных действий одаряемого (плательщика ренты) в отношении дарителя (получателя ренты).

Эта правовая норма служит дополнительной страховкой безопасности для граждан, которые решаются передать своё жильё взамен на пожизненное содержание. Ведь пожилые люди, подписавшие договор ренты, становятся зависимы от второй стороны сделки. А плательщику выгодно, чтобы получатель скорее отошел в мир иной. Поэтому любая угроза здоровью и жизни иждивенца — прямое основание для расторжения договора и подачи заявления в полицию.

Действие 4

Расторгаем договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты заключается сторонами на неопределенное время. В соответствии с этим соглашением владелец квартиры передает жильё в собственность плательщика ренты, а тот обязуется в обмен выплачивать определенное денежное содержание. По сути эта схема напоминает покупку недвижимости в длительную рассрочку, обязательства плательщика прекращаются со смертью получателя или после выкупа ренты.

Возможность и алгоритм расторжения такого соглашения зависит от тех условий, которые были изначально в нем прописаны. В частности, ключевое значение имеет возмездность ренты: было ли имущество передано бесплатно или за определенное денежное вознаграждение.

  • — Возмездная рента

    Если недвижимость передается за плату, для расторжения договора может быть применена статья 595 Гражданского кодекса России. По закону, плательщик ренты может избавиться от обязательств, если имущество было утрачено (пожар и пр.), а в случае повреждения — требовать уменьшения рентных платежей. Также соглашение можно прекратить с помощью выкупа ренты по требованию одной из сторон. Если плательщик хочет отказаться от своих обязательств, он должен предупредить вторую сторону за три месяца до прекращения платежей, а также заплатить отступные — выкупную цену ренты. Обычно она заранее определяется договором, либо приравнивается к годовой сумме платежей.

  • — Безвозмездная рента

    Для прекращения такого соглашения на плательщика ложатся дополнительные траты. Помимо всех отступных ему придется выплатить еще и стоимость полученного имущества. При этом приобретенная недвижимость останется у плательщика, а вторая сторона получит определенную денежную сумму, в которую будет включена также выкупная цена и все платежи по ренте.

Иногда стороны заранее прописывают в договоре невозможность выкупа ренты при жизни получателя или в течение 30 лет. Это условие крайне невыгодно для плательщика.

Получатель постоянной ренты может требовать расторжения договора по следующим основаниям:

  • — Просрочка платежей более чем на год
  • — Банкротство плательщика
  • — Невыполнение плательщиком существенных условий, указанных в договоре

Если получателю удается доказать свою правоту в суде, он может требовать от плательщика принудительного выкупа ренты.

Действие 5

Расторгаем договор пожизненной ренты

Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.

Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.

Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:

  • — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
  • — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
  • — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
  • — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
  • — Банкротство плательщика ренты и пр.

Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.

Если рента заключалась в форме договора пожизненного содержания с иждивением, условия соглашения становятся более жесткими для плательщика. Иждивенец вправе требовать не только выкупа ренты, но и возврата имущества. При этом всё вещи или деньги, которые уже были переданы в рамках рентных платежей, остаются у получателя.