Как расторгнуть договор купли-продажи?

О том, что подходить к операциям с недвижимостью нужно внимательно и ответственно, знают все. Однако даже в этом случае гарантировать, что сделка пройдет гладко и у обеих ее сторон в будущем не возникнет проблем, невозможно. Тогда придется идти на крайние меры — пытаться расторгнуть договор купли-продажи квартиры.




Действие 1

Решаем расторгнуть договор купли-продажи

Под расторжением договора купли-продажи подразумевается полное прекращение его действия, в результате чего все правовые отношения между сторонами исчезают. В юридическом отношении это процедура сложная и хлопотная. Участники сделки редко решают расторгнуть договор по обоюдному согласию, обычно такое решение связано с конфликтами, обманом или какими-то непредвиденными обстоятельствами.

Для начала попробуем разобраться, в каких случаях соглашение может быть аннулировано. Информация об этом содержится в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Итак, по закону основаниями для расторжения любого договора являются:

  • — Существенное нарушение условий соглашения другой стороной.

    Самые распространенные примеры: покупатель отказывается платить по договору или продавец не спешит выписываться из квартиры, которая ему уже фактически не принадлежит. В результате одна из сторон терпит серьезный ущерб и «в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» (ст. 450 ГК РФ). Естественно в такой ситуации закон оказывается на стороне пострадавшего участника сделки, и договор может быть расторгнут.

    Расторгнуть договор будет проще, если особенности этой процедуры изначально прописаны в соглашении. Грамотно оформить бумаги поможет опытный специалист по недвижимости.

  • — Изменение обстоятельств, из которых стороны изначально исходили при совершении сделки.

    Случаи такого рода наиболее часто встречаются в судебной практике. Например, продавец и покупатель договорилась обо всех нюансах купли-продажи и заключили договор. Однако вскоре неожиданно появился родственник бывшего владельца квартиры, который находился в местах лишения свободы, и предъявляет права на жилплощадь. Естественно, если бы покупатель заранее знал о темном прошлом недвижимости, то вряд ли бы согласился на сделку. Такой договор купли-продажи может быть расторгнут на основании существенного изменения обстоятельств.

Действие 2

Ведем переговоры с другой стороной

Наиболее безболезненный способ аннулировать договор купли-продажи, который по каким-то причинам перестал вас устраивать, — попытаться мирно решить проблему с другой стороной. Если продавцу и покупателю удастся достигнуть компромисса, то им достаточно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, и каждый останется при своих.

Однако участникам сделки нужно уладить формальности как можно скорее: отменить договор можно до момента, пока не произведена государственная регистрация перехода права собственности. Дело в том, что если все обязательства по договору исполнены, формально соглашение прекращает свое действие, и расторгнуть его, даже по обоюдному согласию, не получится. В этом случае проще заключить новый договор купли-продажи, чтобы вернуть все на свои места.

Если же запись в Единый государственный реестр прав еще не внесена, сторонам нужно подать заявление на прекращение регистрации и возврат документов.

При прекращении регистрации перехода права собственности по заявлению сторон половина уплаченной госпошлины возвращается.

Действие 3

Обращаемся в суд

Если участникам сделки не удалось решить проблему полюбовно, сторона, настаивающая на расторжении договора, может обратиться в суд. Но сначала нужно получить письменный отказ второй стороны аннулировать соглашение. На ответ дается 30 дней, если в договоре не было указано другое время. Если ответа не последует или вы получите отказ, можно обращаться в суд.

Как уже упоминалось, договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий, а также в некоторых других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или самим договором. При этом истцу нужно представить веские доказательства того, что соглашение не исполнено должным образом, а ему был нанесен ущерб. Список нужных бумаг в каждом случаи индивидуален и зависит от особенностей спорной ситуации.

Действие 4

Правильно формулируем требования

Обращаясь в суд с целью защитить свои права, граждане часто считают, что, добившись расторжения договора, они автоматически получат назад свои деньги или квартиру. Однако на самом деле это не так. При подаче искового заявления важно правильно сформулировать свои требования, включив в него следующие пункты:

  • — расторжение договора купли-продажи;
  • — возврат переданного в рамках договора имущества;
  • — требование компенсации, если в результате действий ответчика был нанесен серьезный ущерб.

В договоре купли-продажи нужно указывать реальную стоимость недвижимости, так как по решению суда можно вернуть только официально значащуюся в соглашении сумму.

А лучше всего обезопасить себя еще на этапе заключения сделки. Для этого нужно грамотно составить договор купли-продажи, чтобы его расторжение прошло с меньшими потерями. В соглашении нужно указать сроки передачи денег и освобождения жилплощади, причины для расторжения сделки, обязанность вернуть полученные по договору средства или имущество, а также возможные штрафные санкции.