Как продать квартиру в новостройке?

Продажа квартиры в новостройке — это продажа жилья в строящемся доме. Если здание уже введено в эксплуатацию, то, несмотря на то, что дом новый, сделка будет квалифицирована как продажа на вторичном рынке с соответствующим алгоритмом продажи и пакетом документов.

Так как продать квартиру может только собственник квартиры, а свидетельство о праве собственности на недвижимость можно получить примерно через полтора года после сдачи дома, то продажа квартиры в новостройке проходит по договору переуступки прав или договору цессии.

Договор переуступки прав предполагает замену кредитора в обязательстве: первоначальный кредитор (в данном случае, это вы — продавец квартиры в новостройке) отказывается от своих прав и передает их новому кредитору.

В соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка прав требования может произойти после госрегистрации договора и до подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры).

Кроме того, не допускается уступка прав от юридического лица физическому лицу, если деятельность первого была связана с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов. Другими словами, коммерческая организация не может сначала выступить дольщиком в строительстве квартир, а потом переуступить (то есть — перепродать) квартиры гражданам до окончания строительства. Для физических лиц таких ограничений нет. Они могут уступить права любым третьим лицам.

Действие 1

Как узнать цену на квартиру в новостройке?

Самый простой способ — это узнать, по какой цене продает квартиры в вашей новостройке застройщик или агентство недвижимости. Учтите, что продать квартиру по той же самой цене вам вряд ли удастся. Интуитивно покупателю покажется наиболее надежной покупка у застройщика. Ваш козырь — более низкая цена. По мнению экспертов, разница в цене с застройщиком может составлять от 5-10% до 20-25%. В этом случае потенциальный покупатель будет, несомненно, заинтересован купить вашу квартиру.

Будьте готовы уточнить причины продажи и снижения цены. При этом лучше указывать те причины, которые не представят новостройку в невыгодном свете. Однако не обманывайте покупателя преднамеренно.

Причины продажи, о которых вы можете рассказать потенциальному покупателю:

  • изменение срока сдачи;
  • достаточный рост стоимости для возврата первоначальных инвестиций;
  • невозможность выплат;
  • покупка или необходимость в покупке другой квартиры.

Учтите также, что у застройщика или представляющего его агентства недвижимости могут проходить различные акции, которые предусматривают скидки к первоначальной цене. В этом случае вам необходимо быть более гибким в цене. Заранее определитесь с тем, до какого минимума вы готовы снизить цену.

Довольно часто все квартиры проданы застройщиком уже к середине или к концу строительства. Тогда единственным способом покупки квартиры в этой новостройке остается покупка по договору цессии. В этом случае у вас нет необходимости снижать цену. Посмотрите подобные вашему объявления о продаже. Возможно, это также поможет вам определиться с ценой. Обратите внимание, что цена складывается не только из метража квартиры. Важную роль также играет месторасположение, стадия строительства и репутация застройщика.

Также вы можете продать квартиру (переуступить права) там, где есть максимальное количество потенциальных покупателей именно на этот объект: через застройщика или агентство недвижимости, где вы сами ранее заключали договор.

Действие 2

Как подготовить квартиру к рекламе и продаже?

Если дом находится на той стадии строительства, которая не позволяет посмотреть будущие жилые метры, то подготовьте фотографии, макеты и виртуальные туры. Помимо этого подготовьте для потенциального покупателя проектную декларацию, планировки квартиры и дома. Все это может сохраниться у вас с того времени, когда вы сами покупали квартиру в новостройке.

Вы можете самостоятельно сделать фотографии места строительства и окружающей местности. Это поможет покупателю более подробно представить будущую покупку.

Для примера можно посмотреть другие объявления о продаже в этой новостройке.

Заранее почитайте тематические форумы, оставьте там свои положительные отзывы о новостройке и строительстве и прочитайте все имеющиеся отзывы. Это поможет вам подготовиться к торгу и подобрать контраргументы для желающего снизить цену покупателя.

Далее вы сами или с помощью риэлтора размещаете как можно больше объявлений о продаже. Это могут быть как онлайн, так и печатные издания, специализирующиеся на новостройках.

Когда один из потенциальных покупателей будет готов купить вашу квартиру, заключите с ним соглашение о задатке или авансовое соглашение. Если ваша договоренность с покупателем не подтверждена внесением средств — не снимайте квартиру с продажи. Возможно, покупатель откажется от покупки, тогда вы сможете найти следующего.

Договоренность с покупателем не должна быть только на словах. В этом случае, вы обезопасите себя от ситуации, когда вы сняли квартиру с рекламы и готовы совершить сделку, а потенциальный покупатель продолжил поиск и в итоге, несмотря на то, что уже договорился с вами, выбрал другую квартиру.

Поэтому продавцу необходимо поставить вопрос о денежном подтверждении обязательства купить вашу квартиру: заключить соглашение о задатке или авансовое соглашение. Учтите, что в этом случае санкции могут быть применены не только в отношении покупателя, но и к продавцу. В случае отказа от продажи квартиры задаток придется вернуть в двойном размере.

Действие 3

Подготовка документов и заключение договора

Помните, что вы купили свою квартиру (вероятнее всего) по договору долевого участия, который фиксирует не покупку квартиры, а право получения ее в собственность конкретному лицу.

Часто в договоре содержатся условия о возможности переуступки прав только с согласия застройщика. Но его письменное соглашение необходимо только в том случае, если на момент переуступки вы, продавец квартиры в новостройке, не выплатили полную стоимость жилья. Тогда, в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ № 214, в договор о переуступке прав будет включен пункт о переводе долга перед застройщиком с одного дольщика на другого.

Кроме того, у большинства застройщиков существуют свои формы договора уступки прав. Целесообразно использовать именно их.

За согласие на переуступку прав застройщик может взять от 1 до 5% от первоначальной стоимости жилья, которая указана в договоре.

В любом случае, в обязанности продавца квартиры в новостройке входит выяснение у застройщика информации, какие исходные обязательства уже выполнены, а какие остаются и переходят новому дольщику. Соответствующий акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы необходимо предоставить покупателю.

Договор уступки прав требования подлежит обязательной государственной регистрации. Если этого не будет сделано, договор будет считаться недействительным, и застройщик сможет отказать в передаче прав собственности новому дольщику.

Также в обязанности продавца входит письменное уведомление застройщика о состоявшейся уступке.

Обычно, после подписания и регистрации договора цессии происходит взаиморасчет. При взаиморасчёте традиционно используется механизм банковских ячеек.