Как продать комнату в коммунальной квартире?

Несмотря на то, что коммунальные квартиры постепенно становятся исчезающим видом недвижимости, спрос на них на рынке жилья существует, причем немалый. Покупатели коммуналок преследуют самые разные цели: кто-то нуждается в прописке, кто-то надеется на выгодное расселение, некоторые планируют выкупить соседние комнаты и обзавестись собственной квартирой. Так или иначе, решив продать комнату в коммунальной квартире, вы наверняка найдете нужного покупателя, если грамотно и взвешенно подойдете к решению этого вопроса.

Обычно алгоритм действий при продаже комнаты в коммуналке выглядит следующим образом:

Действие 1

Оценка комнаты

Правильное определение рыночной стоимости недвижимости — залог успеха в деле ее быстрой продажи. Цена комнаты в коммунальной квартире зависит, прежде всего, от следующих критериев:

  • Площадь;
  • Общее количество соседей и комнат в квартире;
  • Местоположение;
  • Инфраструктура района;
  • Общее состояние жилого дома.

Анализ этих факторов для коммуналки происходит несколько сложнее, чем, если бы речь шла об отдельной квартире. Дело в том, что каждый совладелец имеет равные права на жилплощадь, поэтому при оценке комнаты за основу берется стоимость квадратного метра во всей квартире. Чтобы не запутаться в этих тонкостях, при определении стоимости комнаты можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Однако примерную оценку вы можете произвести и самостоятельно. Для этого проще всего воспользоваться одной из федеральных баз недвижимости, одна из самых крупных находится на портале ГдеЭтотДом.РУ. Среди находящихся в ней объектов недвижимости вы сможете найти варианты, схожие с вашим, и ознакомиться с разбросом цен на комнаты в коммуналках в нужном регионе.


Если вы задумываетесь о том, как быстро продать комнату, можно провести в ней косметический ремонт. Особенно выигрышно он будет смотреться, если состояние соседних комнат оставляет желать лучшего.

Действие 2

Переговоры с соседями

Главной проблемой сделок купли-продажи недвижимости в коммуналках является зависимость от других жильцов. По закону коммунальная квартира является совместной собственностью. На практике это означает, что соседи обладают преимущественным правом покупки вашей комнаты.

Заранее выясните, кому принадлежат соседние комнаты и как найти этих людей. Бывает так, что истинные собственники фактически давно не проживают в квартире. На их поиски может уйти гораздо больше времени, чем вы планировали.

Решив продать комнату в коммуналке, вы обязаны в письменном виде проинформировать об этом заинтересованных лиц. В письме следует указать условия сделки (цена, возможность рассрочки и т.д.). На принятие решения о покупке дается месяц. По прошествии этого срока теоретически вы можете продавать свою жилплощадь стороннему покупателю. Однако чтобы избежать возможных неприятностей, надежнее всего будет получить от соседей нотариально заверенный отказ. Если среди собственников есть дети, то потребуется согласие их законных представителей и разрешение органов опеки.

Получив отказ соседей, вы не имеете права продать комнату по цене ниже заявленной. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше сразу решить, какую сумму вы намерены получить от продажи недвижимости.

Действие 3

Поиск покупателя

Став обладателем основного предпродажного документа, вы можете приступать к поиску покупателя на вашу комнату. На вопрос, стоит ли обращаться за помощью к риэлтору, трудно найти однозначный ответ. Все зависит о вашей готовности тратить время и энергию на сбор документов, ведение переговоров и изучение юридических тонкостей.

Узнайте, не планируют ли ваши соседи продавать свою жилплощадь. Одновременная продажа всей квартиры может существенно ускорить поиск покупателя.


Как продать комнату без посредников

Если вы считаете, что вам по силам самостоятельно преодолеть все этапы купли-продажи комнаты, то, чтобы найти покупателя, вы можете сделать следующее:

  • Поместить объявление в базу недвижимости;
  • Поместить объявления о продаже в газеты;
  • Воспользоваться специальными досками объявлений в интернете.

Преимущества:

  • Эти способы практически не требуют затрат;
  • Возможность самостоятельно вести переговоры с потенциальными покупателями.

Недостатки:

  • На поиск покупателя придется потратить много сил, времени и нервов;
  • Юридическую сторону операции купли-продажи вам придется контролировать самостоятельно.

Перед визитом потенциального покупателя приведите в порядок кухню и другие помещения общего пользования. Если возможно, попросите соседей не занимать их на время осмотра.


Чем может помочь риэлтор

Если вы не имеете желания или возможности самостоятельно искать покупателя, то оптимальным вариантом будет обратиться к риелтору или в агентство недвижимости. Специалисты также могут помочь с подготовкой нужных бумаг и осмотром комнаты. Это особенно важно, если недвижимость находится в другом городе. Чтобы найти посредника в нужном районе, вы можете воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.


Преимущества:

  • Экономия сил и времени;
  • Дополнительная защита от мошенников;
  • Возможность избежать переговоров с соседями. Подчас, специалисту по недвижимости гораздо проще получить согласие на сделку, поскольку он имеет большой опыт общения с разными клиентами.

Недостаток:

  • Ощутимые финансовые затраты.
Действие 4

Проведение сделки купли-продажи

Договорившись обо всех условия сделки, стоит заняться подготовкой необходимых документов и составлением договора купли-продажи. К числу обязательных бумаг относятся:

  1. 1 Свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
  2. 2 Правоустанавливающий документ продавца (договор, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК, решение суда);
  3. 3 Выписка из ЕГРП;
  4. 4 Справка-характеристика квартиры;
  5. 5 Справка о зарегистрированных лицах;
  6. 6 Технический и кадастровый паспорта;
  7. 7 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
  8. 8 Паспорта всех участников сделки;
  9. 8 Согласие собственников остальных комнат в коммуналке.

При наличии в коммуналке несовершеннолетних собственников потребуется согласие органов опеки. Если недвижимость является предметом залога, то чтобы продать такую комнату в коммунальной квартире, нужно получить письменное разрешение залогодержателя.

Внимательно отнеситесь к составлению договора. В нем желательно прописать порядок фактического освобождения жилплощади. Также заранее определитесь со способом передачи денег. Наиболее надежным вариантом является использование банковской ячейки.