Как продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы произвести сделку правильно, нужно четко выяснить алгоритм действий.

Механизм реализации продажи доли в квартире близок к обыкновенной сделке по купле-продаже. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги.


Действие 1

Помощь риэлтора или самостоятельная продажа?

Процесс сделки по продаже долей недвижимости довольно сложен. Как для продавца, так и для покупателя велик риск стать жертвой мошенников. Для того чтобы избежать неприятностей, лучше воспользоваться услугами надежных и проверенных риэлторов или агентств недвижимости. Процент от сделки в данном случае не так велик, зато помощь профессионалов станет залогом вашего спокойствия.

Поиск покупателей, интересующихся покупкой доли и риэлторов, на таких видах сделки специализирующихся, в базе недвижимости, например, в каталоге ГдеЭтотДом.РУ, сможет упростить процесс и сделать его более безопасным.

Действие 2

Что такое продажа доли в квартире?

Покупателю, как и продавцу, очень важно понять, что предметом продажи (покупки) является доля квартиры, а не какая-либо комната.

Например, при покупке ½ двухкомнатной квартиры, покупателю достается именно половина квартиры, а не одна комната.

Для чего покупают доли в квартире?

Покупка доли в квартире чаще всего осуществляется для следующих целей:

  1. 1 Покупка части квартиры для проживания.

    Чаще всего долю в квартире покупают те, у кого не хватает средств на покупку отдельной недвижимости. Фактически, это покупка комнаты в коммунальной квартире. Однако в договоре купли-продажи необходимо дополнительно указать не только размер доли, но и номер отчуждаемого помещения в соответствии с технической документацией, а также его площадь.

  2. 2 Для прописки.

    Обычно в этом случае общий метраж доли не превышает 2 квадратных метров. Проживание покупателя в квартире в данном случае маловероятно.

  3. 3 Для вложения средств.

    Покупка доли недвижимости часто оказывается приемлемым вариантом сделки для тех, кто надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, а потом ее перепродать. В этом случае оценка потенциальной собственности будет проходить тщательнее.

  4. 4 Для проживания.

    Наименее распространенный вариант для данного вида сделки. В данном случае покупатель будет подходить к оценке недвижимости наиболее щепетильно. Будет учитываться и метраж, и общее состояние дома, и количество соседей.

Действие 3

Как и зачем уведомлять участников долевой собственности о продаже?

Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее.

Только после того, как ваши соседи откажутся покупать долю, вы можете предложить ее другим покупателям.

Текст обращения важно оформить правильно. Лучше прибегнуть к помощи нотариуса. Несмотря на то, что закон этого не требует, именно нотариальное извещение станет доказательством уведомления собственников о продаже доли. В случае возникновения споров эта бумага станет доказательством вашей добросовестности.

В извещении должно быть указано:

  • сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
  • адрес квартиры;
  • размер доли;
  • цена доли.

Цена для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи.

Уведомление о продаже доли лучше отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Подобный вариант весьма выгоден для продавца. Опись служит доказательством того, что документ отсылался. Кроме того, письмо подлежит возврату отправителю и содержит конкретную дату вручения.

Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то извещение направляется в орган опеки по месту прописки ребенка. Если адрес проживания одного из совладельцев вам неизвестен, можно отправить письмо по последнему известному адресу или адресу вашей совместной квартиры.

Для ответа на предложение вашим соседям дается месяц со дня получения письма. Если среди сособственников появилось сразу несколько желающих приобрести долю, то определение покупателя среди них — прерогатива продавца. Отказы от остальных получать уже не нужно. В этом случае сделку можно провести, не дожидаясь окончания срока (30 дней).

Если же предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом нужно не забыть оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Бумага заверяется нотариально.

Действие 4

Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?

Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.

Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.

Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.

Действие 5

Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?

Продажа доли в квартире не является самой популярной сделкой на рынке недвижимости. Чаще всего клиентов оказывается не так много, как хотелось бы. Для того чтобы получить максимальное количество откликов, можно разместить рекламные объявления в базах недвижимости, например каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ. В объявлении лучше как можно полнее описать всю квартиру. Текст лучше проиллюстрировать фотографиями жилья.

Также сообщение можно разместить в печатных каталогах недвижимости и газетах. Объявления о продаже доли часто публикуются в разделах о продаже квартир и комнат. Однако не стоит вводить потенциальных покупателей в заблуждение и отметить в тексте, что именно вы продаете.

Действие 6

Как подготовить недвижимость к презентации?

Большинству покупателей доли состояние квартиры и дома в целом не так важно. Однако все же стоит уделить внимание подготовке недвижимости к визиту покупателей. Успешно проведенная презентация всей квартиры, положительно настроенные соседи и хорошее состояние недвижимости — все это часто оказывается решающим фактором даже для тех, кто совершает осмотр ради соблюдения формальностей. Если же ваш потенциальный покупатель ищет жилье или надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, то стоит подойти к процедуре презентации крайне ответственно.

Перед тем как приглашать покупателей на просмотр, убедитесь, что комнаты и помещения общего пользования в порядке, а все коммуникации исправны. Будьте готовы к неожиданным вопросам и просьбам поговорить с соседями. Заранее предупредите их о визите потенциальных покупателей.

Действие 7

Как оформить сделку купли-продажи доли в квартире?

Итак, все споры с соседями улажены, а покупатель доли найден. Теперь вам осталось только оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процесс купли продажи доли практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. Вам потребуются лишь дополнительные бумаги, о которых уже говорилось ранее:

  • 1 заверенная у нотариуса копия извещения о продаже для других собственников;
  • 2 копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление;
  • 3 свидетельства о передаче заявления;
  • 4 отказы совладельцев от права преимущественной покупки.

Все документы должны быть нотариально заверены. Если совладельцы уклоняются от получения уведомлений, необходимо получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления (оно выдается на основе статьи № 86 Основ Законодательства РФ).

Обязательными документами при продаже доли в квартире также являются:

  • 1 Свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
  • 2 Выписка из ЕГРП;
  • 3 Справка-характеристика недвижимости;
  • 4 Справка о зарегистрированных лицах;
  • 5 Технический и кадастровый паспорта;
  • 6 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
  • 7 Паспорта всех участников сделки;

Продажа доли в квартире — сложная сделка, которая требует от продавца терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.