Как подготовить квартиру к продаже?

Почему одна квартира уходит влёт после первого просмотра, а другая, такая же, экспонируется месяцами? Часто ответ лежит на поверхности — её плохо продают. Недостаточно просто иметь в распоряжении объект, нужно грамотно преподнести его покупателю! На рынке недвижимости любого крупного города достаточно вариантов на любой вкус — есть из чего выбрать. Для быстрой продажи жилья в условиях конкуренции требуются дополнительные усилия. На вооружении у риэлторов есть различные тонкости и профессиональные уловки, которые помогают ускорить сделку. Нередко владельцы недвижимости не осознают, с чем связаны трудности. Ведь родная квартира — как удобные домашние тапочки, мы привыкаем к своему жилью и не задумываемся, как оно выглядит со стороны. Потому самый лучший совет продавцу — поставьте себя на место покупателя и взгляните на свою квартиру чужими глазами. Несколько простых и полезных подготовительных действий помогут существенно ускорить продажу.

Действие 1

Составляем грамотное объявление

Первый шаг в процессе продажи — заинтересовать покупателя. Поэтому начать стоит с грамотного объявления, которое привлечёт внимание именно к вашей квартире. Секрет успеха в том, чтобы максимально подробно и чётко описать объект и поставить адекватную цену. Жильё должно соответствовать ожиданиям потенциального покупателя! Тогда после первого онлайн-знакомства он не разочаруется и, скорее всего, решит купить квартиру.

Что должно быть в хорошем объявлении о продаже:

  1. 1 Цена квартиры
  2. 2 Точный адрес и расположение
  3. 3 Общая и жилая площадь
  4. 4 Технический план
  5. 5 Фотографии жилья
  6. 6 Информация о доме: год постройки, капитальный ремонт, наличие лифта, этаж
  7. 7 Информация о количестве и площади комнат, высоте потолков
  8. 8 Информация о площади кухни, наличии встроенной мебели, газовой или электрической плиты
  9. 9 Описание санузла: совмещённый или раздельный, состояние сантехники
  10. 10 Информация о состоянии квартиры: если жильё в очень плохом состоянии, лучше указать «требует ремонта»
  11. 11 Контактные данные продавца или риелтора

Если у вас нет опыта в составлении описаний квартир на продажу, полезно будет посмотреть похожие объявления в одном из крупных каталогов недвижимости. К примеру, в базе портала ГдеЭтотДом.РУ. Лучше выбрать пример объекта, максимально схожего по характеристикам с вашим. Это также поможет определить, адекватно ли вы указали цену.

Действие 2

Оцениваем объём подготовительных работ

По мнению риэлторов, подготовительная работа нужна при продаже практически любого жилья. Однако тщательность, с которой нужно приводить квартиру в порядок, напрямую зависит от класса недвижимости. Состояние объекта в основном влияет на скорость продажи, а не на цену. В этом вопросе важно не перестараться — вложить оптимальное количество усилий и средств.

Большинство экспертов в один голос твердят: не стоит делать полноценный ремонт перед продажей жилья «эконом» — это попросту нерентабельно. Квартира будет продана быстрее, но не дороже: вы сможете компенсировать не более 40% вложенных средств. Как правило, новые владельцы всё равно захотят воплотить собственные дизайнерские идеи. Но неопрятная, запущенная квартира произведёт плохое впечатление и оттолкнёт многих покупателей, поэтому жильё стоит отмыть и привести в порядок. Имеет смысл сделать небольшие косметические инвестиции: поклеить простые светлые обои, побелить потолок, на котором видны следы протечек, заменить розетки.

Несколько по-другому обстоит ситуация с дорогим жильём. Квартиры бизнес-класса или элитная недвижимость продаются либо без отделки, либо — с безукоризненным, часто эксклюзивным ремонтом. В этом случае покупатели хотят въехать и жить, поэтому никаких огрехов во внешнем виде квартиры быть не может.

Действие 3

Устраняем явные недостатки квартиры

Большинство жилых объектов продаётся в так называемом «нормальном» состоянии. Продавцы долго жили в квартире, не запускали свой дом, но и не делали капитальный ремонт уже много лет. При этом недостатки жилья уже настолько примелькались владельцам, что те просто не замечают их. А вот на новых придирчивых гостей — покупателей — они произведут дурное впечатление.

Вот типичные огрехи, которые довольно просто и дешево устранить:

  1. 1 Побелить потолок, который пожелтел с годами или пострадал от протечек
  2. 2 Поменять изношенный линолеум
  3. 3 Отремонтировать розетки и выключатели
  4. 4 Подклеить или переклеить обои, отходящие от стен
  5. 5 Отремонтировать подтекающие краны
  6. 6 Устранить засоры в трубах и канализации
  7. 7 Укрепить порожки у дверей

Этот список можно продолжать до бесконечности — в каждой квартире найдутся свои огрехи, которые можно подкорректировать. Для верности пригласите в гости знакомых или риэлтора и устраните те недочёты, которые бросятся им в глаза.

Действие 4

Делаем генеральную уборку

Иногда при осмотре квартиры беспечные покупатели умудряются не заметить даже существенные недостатки жилья. Кроме того, они могут не придать ни малейшего значения ремонту или дизайнерским решениям, которыми гордится владелец. Зато любой человек запомнит первое впечатление, которое сложилось у него при знакомстве с объектом недвижимости. Поэтому здесь важен ухоженный вид и чистота.

Риэлторы советуют продавцам не пожалеть сил и провести в квартире генеральную уборку. Причём основное внимание нужно уделить чистоте полов, оконных стёкол, кафеля и сантехники в ванной. По сравнению с ремонтом это не будет стоить вам практически ни гроша, зато существенно повлияет на внешний вид жилья. Постарайтесь, чтобы в квартире не было неопрятных запахов. Это особенно важно, если в доме есть животные. Специалисты рекомендуют не курить и не готовить перед показом объекта, зато можно съесть апельсин. Лёгкий запах цитрусовых, цветов или ненавязчивого освежителя воздуха всегда создают хорошее впечатление.

Чистоту стоит навести не только в квартире, но и в подъезде, на лестничной клетке и в лифте. Это особенно важно, если ваши соседи не отличаются аккуратностью. Конечно, вы не обязаны убирать за всех! Но один раз можно поступиться принципами и взять на себя часть обязанностей коммунальных служб. Затхлый подъезд, в котором не горят лампочки, валяются кучи мусора и пахнет чем-то гадким, отвратит покупателя даже от самой милой квартиры. А ведь это первое, что бросается в глаза при входе в дом!

Действие 5

Убираем лишнюю мебель и личные вещи

Обилие старой мебели и всевозможного хлама превратит самые просторные хоромы в подобие конуры. Возможно, продавцу эти вещи дороги как память, но покупателю они будут только мешать. Чтобы квартира не выглядела маленькой и тесной, лучше заранее вывезти все лишние предметы. Золотое правило: чем меньше мебели, тем просторнее кажется помещение.

Кроме того, при показе квартиры не стоит оставлять повсюду личные вещи продавца, особенно одежду и фотографии. Помните, в момент показа это уже не ваше семейное гнездо, а потенциальная квартира покупателя. Интимные детали из быта прошлых владельцев смутят многих людей, им будет сложнее представить эту недвижимость своей.

«Свободные» квартиры, из которых хозяева обещают убрать всю мебель, получают преимущество уже на стадии просмотра объявлений.

При этом риэлторы не советуют оставлять квартиру совершенно «голой». Пустое помещении без мебели создаёт впечатление офиса или склада. Кроме того, минимальное количество необходимых предметов поможет покупателю лучше оценить габариты жилья: вам не нужно будет доказывать человеку, что обеденный стол поместится на кухне, если он уже там стоит.

Действие 6

Создаем образ уютного жилья

Когда стоит вопрос о цене, происходит взвешенный анализ основных характеристик объекта: расположения, метража, планировки. Но как выбрать одну из нескольких похожих квартир одинаковой стоимости? Тут на помощь человеку приходят эмоционально-оценочные механизмы. Проще говоря: сердце «ёкает». И задача продавца сделать так, чтобы именно его жильё запало в душу покупателю.

Есть несколько простых способов создать привлекательный образ квартиры:

  1. 1 Добавьте света

    Не экономьте на электроэнергии во время показа. Вкрутите везде новые лампочки, помойте стёкла и постирайте занавески. Если ваша квартира не на первом этаже, а из окна открывается симпатичный вид, снимите с окон тюль и постарайтесь организовать просмотр квартиры днём. Во время вечернего показа зажгите настольные лампы, бра и торшеры. Покупатель может не обратить на это внимание, но квартира запомнится ему уютной.

    Закрывать шторы при показе можно только если окна выходят на помойку или глухую стену.

  2. 2 Позаботьтесь о коротком пути

    Не допускайте, чтобы покупатель плутал по району в поисках вашего дома, особенно если в объявлении указано, что квартира в пяти минутах ходьбы от метро. Договоритесь о встрече на остановке общественного транспорта и проводите человека самым коротким и симпатичным путём в обход свалок или рюмочных. Личный контакт много значит, а его лучше всего наладить, рассказывая о местных магазинах и химчистках.

  3. 3 Учтите детали

    Средний покупатель просматривает от 10 до 30 квартир. Как не растеряться в таком изобилии! Различать все объекты по адресам непросто, чаще в память врезаются конкретные детали: «квартира с высокими потолками», «квартира с кладовкой», «квартира с большими окнами», «квартира с грязным подъездом». Оцените преимущество именно вашего жилья и сделайте так, чтобы взгляд покупателя за него зацепился. Если плюс квартиры — эркер, уберите из комнаты лишнюю мебель и повесьте яркие шторы.

    Если на стенах висели картины, не снимайте их — дырки или торчащие гвозди смотрятся неряшливо

  4. 4 Будьте милыми

    Успех продажи во многом зависит от настроя всех участников сделки. Любая отрицательная эмоция на просмотре — враг продавца. А вот позитивное и доброжелательное общение — ваш первый помощник. Улыбайтесь, подробно отвечайте на вопросы и позвольте человеку изучить все детали квартиры, которые ему интересны. Не стоит слишком навязчиво хвалить объект или отрицать явные недостатки, но и о преимуществах не забудьте упомянуть!

    Ни в коем случае не заискивайте перед потенциальным покупателем и не набивайтесь к нему в друзья. Человек может решить, что у вас трудности с продажей квартиры.

Действие 7

Заранее готовим документы

Одним из преимуществ продавца может стать быстрая сделка. Для этого нужно заранее позаботиться о подготовке всех необходимых документов. Это несложный процесс, но достаточно длительный.

У продавца квартиры должны быть:

  1. 1 Правоустанавливающие документы на жильё
  2. 2 Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП) об отсутствии обременений и требований к объекту
  3. 3 Технический паспорт квартиры
  4. 4 Справка по форме-9 о лицах, зарегистрированных на данной площади
  5. 5 Справка из налоговой — об уплате налога на недвижимость
  6. 6 Согласие супруга на продажу квартиры
  7. 7 Согласие органов опеки на продажу, если в квартире прописан ребёнок

Перечень необходимых документов может быть расширен в зависимости от обстоятельств сделки. К примеру, иногда бдительные покупатели требуют от продавцов справку об отсутствии учёта в психическом диспансере.