Как определить арендную ставку?

Сегодня вряд ли кто-то усомнится в том, что сдача квартиры в аренду является весьма привлекательным и необременительным источником дохода. Однако мало оказаться владельцем свободных квадратных метров. Чтобы на протяжении длительного периода времени получать стабильную прибыль, нужно грамотно подойти к определению арендной платы и поиску жильцов. В этом вам поможет всесторонняя и объективная оценка привлекательности вашей квартиры на рынке съемной недвижимости.

Действие 1

Ищем похожие предложения в базах недвижимости

Конечно, самым доступный и очевидный способ выяснить, сколько в настоящее время стоит снять квартиру, схожую по основным характеристикам с вашей, — спросить соседей, которые уже занимаются подобным бизнесом. Однако ни для кого не секрет, что заключают официальные договоры и платят налоги единицы. По данным столичных властей, ежегодно в городской бюджет недоплачивается порядка 5 млрд рублей налогов с доходов от сдачи квартир в Москве. Таких «серых» арендодателей вам вряд ли удастся вызвать на откровенный разговор. Так что, скорее всего, решать вопрос с определением адекватной арендной ставки вам придется собственными силами. К счастью, сегодня получить доступ к имеющимся предложениям по аренде жилой недвижимости не составляет особого труда. К услугам любого желающего — газеты бесплатных объявлений и специализированные сайты. Однако самым удобным и достоверным источником информации являются базы недвижимости, в которых собраны объявления со всей России. Одной из самых крупных располагает федеральный портал ГдеЭтотДом.РУ, который, помимо прочего, обладает функцией подбора недвижимости по карте.

На что при определении арендной ставки нужно обратить внимания в первую очередь? Общепринятыми слагаемыми стоимости съемной квартиры считаются:

  • Расположение;
  • площадь;
  • количество комнат;
  • этаж;
  • инфраструктура района;
  • состояние дома и квартиры;
  • срок аренды.

Не забывайте, что спрос на съемное жилье носит сезонный характер. Например, по общему правилу, высоким сезоном считается осень. Однако нужно учитывать и региональные особенности.

Значение каждого из вышеперечисленных критериев в каждом конкретном случае нужно рассматривать индивидуально. Например, в мегаполисах арендаторы могут придавать гораздо больше значения доступности общественного транспорта и социальной инфраструктуры (торговые центры, поликлиники, школы, детские сады), чем комфорту самого жилья.

Действие 2

Рассчитываем ренту с помощью онлайн-калькулятора

Для тех, кто не хочет тратить время на просмотр сотен страниц с объявлениями или сомневается в собственном таланте оценщика, множество порталов, занимающихся аналитикой в сфере недвижимости, предлагают воспользоваться онлайн-расчетом ставки аренды. Чтобы получить информацию о потенциальной прибыли, достаточно заполнить специальную форму, где требуется указать:

  • географическое положение недвижимости;
  • общий метраж квартиры;
  • тип дома;
  • этаж;
  • особенности планировки.

Оценка осуществляется на основании сравнения с аналогичными объектами и применения средних показателей стоимости жилья.

Главным преимуществом данного способа является мгновенный результат. Однако на точность оценки здесь рассчитывать не приходится. Полученную цифру следует рассматривать как усредненное значение арендной ставки в данном сегменте жилой недвижимости. На объективность также могут повлиять неверные данные для анализа. Это возможно в том случае, когда владелец неверно оценивает состояние своей квартиры или реальное, например, расстояние до метро.

Действие 3

Обращаемся в агентство недвижимости

Даже если вы не планируете искать квартиросъемщиков через посредников, имеет смысл обратиться в несколько агентств недвижимости, чтобы получить экспертное мнение относительно того, за сколько можно сдать ваши квадратные метры. Правда, не стоит принимать полученную информацию за чистую монету. Представляясь потенциальным клиентом, вы рискуете услышать в качестве предполагаемой арендной ставки несколько завышенную сумму. Впоследствии, если поиск жильцов затянется, вам могут предложить снизить арендную плату. Поэтому, чтобы получить наиболее достоверные сведения о ситуации на рынке аренды, многие собственники жилья прибегают к небольшой хитрости и представляются риэлтору квартиросъемщиками. Косвенную информацию также можно получить на основании стоимости услуг посредника: считается, что агенты берут комиссию в размере 100% арендной ставки.

Однако поиск арендатора через посредника часто является наиболее удобным и беспроблемным вариантом. Особенно, если ваша квартира ничем не выделяется среди объектов своего сегмента недвижимости. В этом случае риэлтор может помочь представить съемное жилье в наиболее выгодном свете. Кроме того, нередки случаи, когда работу посредника полностью оплачивает арендатор. Найти надежного специалиста можно при помощи сервиса «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Определяем круг арендаторов

Вопрос, кому вы собираетесь сдавать квартиру, на первый взгляд напрямую не влияет на размер арендной платы. Однако на самом деле это не совсем так. Во-первых, некоторые квартиры пользуются спросом у определенных типов жильцов. Так, 2-комнатное жилье, как правило, наиболее востребовано у семейных квартиросъемщиков, а «однушки» подходят бездетным парам и одиночным арендаторам.

Кроме того, существует круг жильцов, которых многие рантье относят к проблемной категории. Среди них трудовые мигранты, квартиранты с маленькими детьми и домашними животными. Чаще всего именно с ними возникают проблемы со своевременной оплатой аренды и порчей имущества. Заранее решите, каких жильцов вы не готовы поселить ни за какие деньги. Это поможет сберечь нервы и избежать лишних хлопот с внеплановым поиском новых нанимателей. С другой стороны, если ваша квартира не пользуется особым спросом на рынке недвижимости, избирательный подход к подбору арендатора может существенно замедлить поиски.

Действие 5

Готовим квартиру к сдаче и составляем договор аренды правильно

Определение разумной арендной платы, безусловно, является одним из главных шагов на пути к быстрому поиску нанимателя. Однако не стоит сразу же приглашать заинтересовавшихся на осмотр квартиры. Сначала еще раз изучите возможности сделать жилье более привлекательным. Конечно, проводить в хрущевке на окраине роскошный евроремонт не имеет никакого смысла. Однако легкие «косметические» процедуры могут значительно улучшить вид жилплощади. Также стоит заблаговременно вывезти старую мебель и лишние вещи: вряд ли будущим жильцам понравится перспектива поселиться на складе ненужного хлама.

Еще одним важным аспектом является грамотное отражение платы за квартиру в договоре аренды. Проследите, чтобы в соглашении был четко прописан размер арендной ставки и срок, в течение которого он не может быть изменен. Как правило, рента состоит из 2 частей: непосредственно арендной ставки и стоимости потребленных коммунальных услуг. Причем последние могут включаться как в фиксированную, так и в переменную часть. Чтобы избежать споров по поводу возможной порчи имущества, приложите к договору его опись. Не забудьте внести в договор подробную контактную информацию будущего арендатора (паспортные данные, телефон, место работы). Это поможет вам отыскать квартиросъемщика, если он попытается съехать, не оплатив долг по аренде.

Обратите внимание на срок действия договора. Если он не указан, то по закону считается, что документ будет действовать в течение пяти лет.Если в договоре указан срок менее года, неплательщик может быть выселен после двухмесячной задержки платежей.