Как оформить задаток?

Купля-продажа недвижимости — достаточно сложный процесс, который требует много сил и времени. Не удивительно, что обе стороны стараются подстраховаться и получить дополнительные гарантии успешной сделки. Для этого чаще всего используется задаток — предоплата, которую покупатель передает продавцу в знак серьезности своих намерений. В чем особенности, нюансы и риски этой процедуры?




Действие 1

Уточняем, что такое задаток

Предоплата — обычное дело при покупке недвижимости. Это один из первых этапов заключения сделки, который отчасти гарантирует успех предприятия и фиксирует на бумаге оговоренную цену объекта. Однако не все покупатели знают, что предварительные платежи бывают двух типов:

  • — Задаток

    Это предварительный платеж в рамках заключения основного договора купли-продажи. Он оформляется у нотариуса и фактически гарантирует сделку, так как в случае отказа одной из сторон, кто-то потеряет деньги. Если планы изменятся у покупателя, задаток останется на счету продавца, а если передумает собственник квартиры, он обязан будет вернуть сумму в двойном размере.

  • — Аванс

    Этот платеж может преподноситься как задаток, но юридическая разница между ними существенна. Аванс оформляется в простой письменной форме и по сути является лишь намерением совершить сделку. Если купля-продажа по каким-либо причинам сорвется, продавец просто вернет деньги и обе стороны останутся при своем, однако кто-то потеряет время.

Действие 2

Согласовываем условия задатка с продавцом

Чаще всего требование выплатить задаток исходит от продавца квартиры, однако эта сделка не менее выгодна и покупателю. К сожалению, нередко возникают ситуации, когда в последний момент перед заключением основного договора владельцы недвижимости решают, что «продешевили» и повышают цену объекта. Если же намерения сторон были заранее подкреплены задатком и стоимость сделки зафиксирована в предварительном договоре, хозяин квартиры уже не сможет позволить себе шантажировать покупателя.

Размер задатка, который устраивает обе стороны, в каждом случае определяется индивидуально — законодательство никак не регулирует этот момент. Как правило, чем привлекательнее объект, тем внушительнее цифра. Чаще всего речь идет о фиксированной сумме в 50 или 100 тысяч рублей, либо о нескольких процентах от цены квартиры. Также по общей практике условия часто согласовываются при участии риэлторов.

Нередко внесённая сумма остается на хранении в агентстве недвижимости, а позже продавец передает её посреднику в качестве гонорара за проведение сделки.

В отличие от аванса, задаток является надежным моральным и финансовым обеспечением сделки. Поэтому, если вы уверены в своем намерении купить или продать конкретный объект за оговоренную сумму, необходимо настаивать именно на этой схеме. Как правило, в переговорах эту обязанность берут на себя риэлторы. Грамотный агент старается предусмотреть любые потенциальные риски своего клиента и убедить противоположную сторону оформить задаток, даже если это потребует дополнительной бумажной волокиты. Подобрать квалифицированного специалиста и уточнить стоимость услуг по оформлению купли-продажи жилья можно на любом крупном сайте по недвижимости.

Действие 3

Составляем предварительный договор

Когда устное соглашение между сторонами достигнуто, наступает этап письменного оформления предоплаты. Следует понимать, что это достаточно серьезная сделка, которая заключается в присутствие нотариуса. Как правило, при этом стороны подписывают предварительный договор, и именно здесь кроется очень важный нюанс.

Формально задаток отличается от аванса тем, что является подтверждением обязательств по договору купли-продажи. Поэтому, с юридической точки зрения, нет основного соглашения — нет задатка. В случае судебного разбирательства любые платежи по предварительному договору будут считаться авансом, даже если в тексте документа они были обозначены как «задаток». Такая практика основывается на позиции Высшего арбитражного суда и закреплена в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа.

Поэтому, чтобы ваша предоплата на деле оказалась именно задатком, а не авансом, нужно внимательно подойти к составлению текста предварительного соглашения. В данном случае важно не то, каким термином будут обозначаться передаваемые средства («задаток», «гарантийная сумма», «обеспечительная сумма»), а дополнительные условия сделки. В предварительном договоре нужно обязательно прописать ответственность сторон и неустойку (штраф) при невыполнении продавцом или покупателем своих обязательств. Помимо этого ключевого пункта в тексте должны быть указаны следующие сведения:

  • — Данные о продавце и покупателе квартиры
  • — Характеристика объекта (местоположение, площадь и пр)
  • — Стоимость недвижимости
  • — Размер задатка
  • — Сроки и порядок заключения основного договора купли-продажи и передачи полной суммы

Подлинность документов и юридическую грамотность текста проверяет нотариус. На этом этапе покупатель должен быть уверен, что на недвижимости нет арестов или обременений, а при продаже не нарушаются права наследования и прочие нюансы. При заключении предварительного соглашения должны присутствовать все собственники недвижимости, а также их супруги, от которых требуется письменное согласие на сделку.

Лучше, чтобы нотариуса для заключения предварительного договора и передачи задатка выбирал покупатель, так как он несёт больше рисков в случае сговора специалиста с продавцом.

Действие 4

Составляем расписку и передаем деньги

Предварительный договор — не единственный документ, который понадобится сторонам при передаче задатка. Не менее важно оформить расписку, которую продавец передаст покупателю в обмен на сумму предоплаты. Эта бумага составляется в простой письменной форме, однако именно она подтверждает факт поступления денежных средств.

Особенность расписки в том, что этот документ составляется «по старинке» — от руки на обычном белом листе формата А4 простой шариковой ручкой синего цвета. Использование карандаша, маркера или гелиевого пера запрещено. Такой «дедовский» способ выбран не случайно: подобную бумагу достаточно сложно подделать, что существенно повышает её ценность при возможных судебных разбирательствах. Если продавцов несколько (жилье в долевой собственности), сумма задатка делится пропорционально долям и каждый из владельцев квартиры пишет расписку. Часть предоплаты за несовершеннолетнего принимает на себя родитель или опекун.

В расписке необходимо указать:

  • — Название документа
  • — Дату составления
  • — Личные данные покупателя и продавца
  • — Сумму, которая получена от покупателя
  • — Индивидуальные характеристики квартиры
  • — Подпись продавца с расшифровкой

Несмотря на важность расписки, для её визирования не нужно нотариуса — достаточно личной подписи продавца.

Фактическая передача денег возможна лишь после предоставления продавцом грамотно оформленной расписки. Лучше, чтобы эта процедура проходила в присутствии свидетелей (нотариуса, риэлтора). Задаток вносится на определенный срок, указанный в предварительном договоре. После того, как положенное время пройдет, стороны обязаны завершить сделку: передать друг другу права собственности на жильё и оставшуюся сумму.