Как оформить субаренду?

Что делать, если аренда посещения в какой-то момент стала вам не по карману? Можно расторгнуть договор, выплатить неустойку и потерять право занимать офис или жилплощадь, а можно — сдать квадратные метры в субаренду и компенсировать расходы. Такая схема вполне легальна, а в кризис она становится особенно актуальной — «соседей» ищут как коммерческие предприятия, так и частные наниматели. Но прежде чем заключать договор субаренды, нужно выяснить несколько нюансов.


Действие 1

Уточняем возможность субаренды

Субарендой называется договор, который предусматривает передачу арендатором объекта в аренду третьему лицу. Таким образом, это соглашение изначально имеет опосредованный характер — оно напрямую зависит от условий основного договора аренды или найма помещения. Оба этих документа регулируются нормами Гражданского кодекса. Принципиальный момент заключается в том, что по российскому законодательству субаренда и поднаем не допускаются по умолчанию. В 267 статье ГК указано, что помещение можно пересдать только с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

На практике разрешение на субаренду недвижимости можно получить двумя путями:

  • — Прописать в договоре аренды

    В этом случае возможность субаренды помещения предусматривается еще на старте, когда собственник сдает свои квадратные метры первому нанимателю. Такой вариант считается наиболее спокойным и безопасным — арендатор уверен в своих правах и не ждет сюрпризов.

  • — Заключить дополнительное соглашение

    Если в момент подписания первого договора аренды вы не предусмотрели вариант пересдачи площадей — не беда. Согласие собственника можно оформить в виде дополнительного соглашения к заключенному договору аренды или отдельным документом (письмом, уведомлением).

Без грамотно оформленного согласия собственника договор субаренды не имеет права на существование. Даже если недвижимость удастся сдать беспечному нанимателю, такую сделку будет легко оспорить в суде.

Действие 2

Ищем субарендаторов

По большому счету поиск субарендаторов практически не отличается от стандартного подбора нанимателей на объект. Проще всего опубликовать объявление о сдаче квартиры на одном из крупных порталов недвижимости и ждать отклика от желающих. При этом предложение необходимо разместить в категории «аренда», а в описании объекта обязательно указать дополнительные обстоятельства. Это позволит существенно сэкономить время, сразу отсеяв потенциальных кандидатов, которым не по душе подобная схема. Проанализировать примеры удачных объявлений о сдаче квартир в наём можно на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Единственный нюанс, с которым придется столкнуться в процессе — недоверие граждан и риэлторов к субарендным соглашениям, как более сложным многоступенчатым схемам. Однако, если все документы в порядке, это не должно стать препятствием для сделки. Впрочем, в месячную стоимость квартиры или офиса можно заранее заложить небольшую сумму возможной скидки, которую можно будет предложить субарендатору в качестве компенсации за дополнительные нюансы и сложности.

Действие 3

Составляем договор субаренды

По сути, субарендное соглашение практически ничем не отличается от обычной аренды или найма. Единственная разница в том, что объект передается не прямым собственником, а третьим лицом. Однако при составлении такой бумаги нужно проявлять особую педантичность. Условия субаренды и арендного договора должны быть идентичны во всем, кроме цены.

По требованиям ГК в договоре субаренды должны быть указаны:

  • — Предмет договора

    В субаренду разрешено передавать как весь объект целиком, так и его часть. Однако это должно быть выделенное помещение, которое можно использовать самостоятельно.

  • — Срок действия договора

    Срок действия субарендного соглашения не может выходить за пределы основного договора аренды. При этом если первоначальный документ будет аннулирован досрочно, второй также теряет свою силу.

  • — Размер платы за субаренду

    В случае коммерческого найма сумма субаренды бывает любой — при желании арендатор может сделать успешный бизнес на выгодной пересдаче объектов. А вот в случае о субаренды государственного или коммунального имущества нельзя предлагать объект по более высокой цене.

  • — Выполнение обязательств и условия возврата

    Все дополнительные обстоятельства и требования вроде косметического ремонта, уплаты коммунальных платежей и прочих дополнительных опций могут распространяться и на субаренду.

Чтобы снизить возможные риски сторон, в договоре субаренды лучше указать условия его досрочного расторжения, которые будут совпадать с пунктами основного арендного договора.

Действие 4

Заключаем договор субаренды

По закону договор субаренды считается заключенным, когда стороны смогли достичь консенсуса по всем основным условиям. При этом допускается два варианта соглашения: простое и заверенное нотариально. Гражданский кодекс обязует граждан оформлять в письменном виде все сделки, срок действия которых превышает 1 год. Такие бумаги должны быть зарегистрированы в отделе Росрегистрации в том же порядке, как и договор долгосрочной аренды. Соглашение будет считаться действительным лишь со дня официальной отметки должностного лица.

Для регистрации субаренды необходимо предоставить:

  • — Заявление о регистрации соглашения от арендатора и субарендатора
  • — Договор аренды
  • — Договор субаренды
  • — Кадастровый паспорт помещения
  • — Технический паспорт помещения
  • — Квитанцию об оплате госпошлины

При заключении субаренды обеим сторонам важно помнить о рисках. Чтобы сделка прошла гладко, важно убедиться не только в наличии согласия собственника на поднайм, но и внимательно проанализировать условия оригинального арендного договора. Если в нем не соблюдены какие то существенные условия, это может стать основанием для расторжения обоих соглашений.