Как оформить договор ренты

Среди множества механизмов приобретения недвижимости выделяется договор ренты. Это достаточно простой и удобный способ распорядиться квартирой и до конца жизни получать гарантированный доход. Рента предполагает передачу имущества одним человеком в личное распоряжение другому за определенное вознаграждение на индивидуальных условиях. По стандартной практике деньги регулярно выплачиваются в течение нескольких лет до конца жизни получателя ренты. Подобная сделка считается взаимовыгодной, однако требует особого юридического контроля и страхования рисков.


Действие 1

Решаем оформить ренту

Рента — это форма договора купли-продажи жилой недвижимости с условием пожизненного содержания бывшего владельца. На юридическом языке такой человек считается получателем ренты, по закону им может стать только физическое лицо. Чаще всего такие соглашения заключают пожилые люди или одинокие инвалиды, для которых сделка становится дополнительным источником стабильного дохода на всю оставшуюся жизнь.

Стандартные требования к получателю ренты:

  • — Возраст от 65 лет
  • — Недвижимость в полной собственности
  • — На недвижимости нет обременения (залога или ипотеки)
  • — В квартире не прописано других лиц
  • — В квартире не зарегистрированы дети

В некоторых случаях получателями ренты могут быть и несколько человек. К примеру, гражданский кодекс предусматривает такую схему для супругов, у которых жильё находится в долевой собственности. Когда один из владельцев умирает, его выплата переходит по наследству к мужу или жене. И лишь после кончины обоих собственников недвижимости прекращаются обязательства выплаты ренты и квадратные метры отдаются в полное распоряжение плательщика.

При желании владелец имущества может оформить ренту на принадлежащую ему квартиру в пользу третьего лица.

Владельцу квартиры, который хочет стать получателем ренты, важно грамотно подойти к выбору плательщика. Порядочность и финансовая устойчивость такого человека не должна вызывать никаких сомнений. Также стоит заранее определиться, какая именно выгода от ренты необходима. В договоре можно прописать практически любые условия, которые устроят обе стороны. Помимо ежемесячного пожизненного содержания это может быть единовременное перечисление крупной суммы, финансирование ремонта или оплата услуг квалифицированной сиделки.

Действие 2

Ищем посредника для сделки

Рента — это тот тип сделки с недвижимостью, где без посредника не обойтись. Как минимум, сторонам понадобятся услуги надежного нотариуса, который зафиксирует соглашение и подробно объяснит все условия договора.

Если потенциальный плательщик ренты уже выбран из круга близких знакомых или родственников, можно считать, что полдела сделано. Однако часто человека, который готов принять на себя обязательства по выплатам в обмен на квартиру, приходится искать «на стороне». В этом случае нужно обратиться в организацию, которая предоставляет подобные услуги в вашем городе. Контакты посредника можно найти в службе социальной защиты по месту жительства, через справочник организаций или в интернете. А также обратиться за помощью к риэлтору, который специализируется на рентных сделках, выбрав подходящую кандидатуру профессионального агента на одном из сайтов по недвижимости.

Условия сделки могут отличаться в зависимости от выбранной организации или плательщика ренты, которого подобрал риелтор. Конкретные суммы единовременной выплаты и месячного содержания, а также любые дополнительные условия (оплата коммунальных услуг, предоставление помощника) должны быть зафиксированы в письменном виде. Они зависят от возраста получателя ренты и рыночной стоимости квартиры. Если предложения второй стороны вызывает сомнения, всегда можно обратиться к независимому оценщику или юристу для составления договора.

Действие 3

Собираем необходимые документы

Рента может быть оформлена на базе одной из двух выбранных схем: купли-продажи или дарения недвижимости. От этого зависит, на какой именно основе будет передаваться отчуждаемое имущество (платно или бесплатно), а также форма расчёта между сторонами и необходимые документы. Когда сделка «платная», стороны оформляют договор купли-продажи имущества, а если рента подразумевает любые другие обязательства, имущество будет передано по договору дарения.

Для составления общего договора ренты необходимы следующие документы:

  • — Свидетельство на право собственности на недвижимость
  • — Паспорта участников сделки
  • — Справка об отсутствии обременений
  • — Справка из БТИ формы № 11-а
  • — Технический паспорт помещения с экспликацией и поэтажным планом
  • — Копия лицевого счета
  • — Выписка из домовой книги
  • — Согласие супруга на заключение договора ренты

Если выбрана классическая «платная» схема ренты с заключением договора купли-продажи, также понадобится собрать дополнительные бумаги для госрегистрации сделки:

  • — Заявление на государственную регистрацию
  • — Оригинал и ксерокопия нотариально заверенного договора ренты
  • — Нотариально заверенная копия акта приема помещения
  • — Квитанция об оплате регистрационного сбора
Действие 4

Составляем договор ренты

Договор ренты — это свободное соглашение, которое позволяет сторонам вносить в текст любые законные условия. При этом он требует обязательного нотариального удостоверения, а в большинстве случаев еще и и государственной регистрации.

Помимо стандартной информации о сроке действия договора, реквизитах сторон, условиях расторжения и порядке урегулирования споров, соглашение должно учитывать ряд дополнительных пунктов:

  • — Описание и характеристика недвижимости
  • — Срок передачи недвижимости плательщику ренты (по соглашению сторон, но не позднее даты смерти получателя ренты)
  • — Сроки прописки и проживания получателя ренты в квартире (может быть временным или пожизненным)
  • — Порядок передачи недвижимости плательщику ренты (платный — с перечислением денежного содержания, или бесплатный — любая другая форма выплаты ренты)
  • — Размер рентной платы (в месяц должна быть не меньше минимального размера оплаты труда)
  • — Порядок выплаты ренты (передача денег, предоставление услуг или вещей)
  • — Срок и регулярность выплаты ренты
  • — Порядок подтверждения выполнения обязательств по выплате ренты (расписка, сохранение чеков и проч)

Договор ренты со специализированной организацией или частным гражданином, который взял на себя обязательства по выплате ренты, подписывается в двух экземплярах в присутствии нотариуса.

Учитывая сложности и «подводные камни» в договоре ренты, лучше доверить его составление профессиональному юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Действие 5

Страхуем риски

Главный риск получателя ренты заключается в том, что в какой-то момент вторая сторона сделки заявит о своей неплатежеспособности, начнет задерживать денежные переводы или вовсе игнорировать свои обязательства. В этом случае разумнее всего обратиться в суд и взыскать с нарушителя не только положенные деньги, но и проценты за просрочку. Еще более жесткий вариант развития событий — насильственное расторжение договора по инициативе первоначального собственника недвижимости. Основанием для этого может стать полное или частичное невыполнение плательщиком ренты своих обязательств.

Если дело дойдет до суда, получателю ренты придется представить доказательства невыполнения условий договора:

  • — Выписку с банковского счета, где видно отсутствие денежных переводов за указанный период
  • — Показания свидетелей
  • — Чеки на продукты и вещи, которые рентополучатель оплачивал сам, хотя по договору это обязанность плательщика и проч.

Добросовестному плательщику ренты обязательно следует подстраховаться на случай конфликта с владельцем недвижимости, даже если сделка заключается между близкими знакомыми или родственниками. В этом поможет грамотное составление договора ренты, где будут четко прописаны все права и обязанности сторон, а также четкие сроки и суммы выплат. Важно собирать и хранить все свидетельства честного выполнения своих обязательств:

  • — Расписки получателя ренты на все переданные суммы
  • — Квитанции об оплате всех услуг и товаров в рамках ренты
  • — Чеки из продовольственных магазинов, аптек и проч.
  • — Акты выполненных работ, которые делались в счет ренты

В случае претензий или расторжения договора ренты плательщик сможет вернуть лишь те деньги, выплату которых он сможет доказать.

Также плательщику ренты полезно застраховать ответственность за неисполнение обязательств по ренте в пользу получателя. Это снизит его риски в случае болезни, временной нетрудоспособности или потери работы.

Действие 6

Регистрируем договор ренты

В большинстве случаев для юридической чистоты сделки не достаточно просто заверить соглашение у нотариуса. Договор ренты, который предусматривает отчуждение имущества (схема купли-продажи), вступит в полную силу лишь после официальной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

В регистрирующий орган необходимо подать весь перечень собранных документов под расписку с описью переданных бумаг. После того, как сделка будет проверена и официально одобрена, для обоих участников соглашения начнется новый этап.

По закону квартира больше не будет в полной мере принадлежать бывшему владельцу. Получатель ренты утратит возможность продать квадратные метры, прописать там третьих лиц или включить жильё в завещание. Однако одновременно со вступлением в силу договора ренты он приобретает право залога на недвижимое имущество и основание требовать расторжения соглашения или возмещения убытков, если плательщик ренты станет уклоняться от обязательств.