Как оценить квартиру перед продажей?

Точное представление о стоимости вашей недвижимости на момент продажи является залогом проведения успешной сделки. Независимо от того, собираетесь ли вы выставлять квартиру на продажу самостоятельно или обратитесь в профессиональное агентство, следует заранее получить информацию о месте вашего жилья на рынке недвижимости. При оценке квартиры возможны 2 крайности. Завышение реальной стоимости чревато потерей времени (а в случае экономического кризиса — и денег, т.к. пока вы будете ждать, квадратный метр упадет в цене). Недооценка же грозит потерей прибыли. Поэтому приступая к определению стоимости квартиры, не жалейте сил и времени на грамотную экспертизу. О том, какие способы для этого существуют и в чем плюсы и минусы каждого из них, и пойдет речь в этой статье.

Действие 1

Оцениваем квартиру самостоятельно

Этот метод подходит в том случае, если вы смутно представляете себе текущую ситуацию на рынке недвижимости и хотите получить начальную информацию о стоимости своей квартиры. Оценка осуществляется путем сравнения цен на похожие объекты. В этом деле вам помогут многочисленные базы недвижимости и доски объявлений. Помните, что главными факторами, которые определяют стоимость жилья, являются:

  • метраж;
  • количество комнат и планировка;
  • местоположение;
  • наличие и качество инфраструктуры;
  • тип и состояние дома;
  • физическое состояние квартиры.

Многие порталы, работающие в сфере недвижимости, предлагают своим посетителям заполнить поисковую форму, на основе которой происходит подбор вариантов по заданным параметрам.


Главное преимущество такого метода — скорость и отсутствие затрат. Кроме того, изучив объявления, вы получите представление о том, как грамотно подать свой объект недвижимости и сможете избежать типичных ошибок. Однако использовать этот способ можно лишь для поверхностной оценки, поскольку его точность невысока.

Не забывайте, что при оценке учитывается еще и множество дополнительных факторов, таких как вид из окна, престижность района и рыночной статус жилья («чистая» или альтернативная" продажа). В зависимости от этого стоимость похожих квартир может существенно отличаться.

Действие 2

Используем онлайн-калькулятор

Более профессиональным воплощением сравнительного метода являются набирающие популярность онлайн-калькуляторы стоимости недвижимости. Несомненным плюсом такой онлайн-оценки является то, что она учитывает индексы стоимости жилья на текущий момент.

Это позволяет в считанные минуты получить актуальную информацию о месте вашей квартиры на рынке недвижимости. Оценка осуществляется по основным параметрам:

  • общая площадь;
  • станция метро;
  • тип здания;
  • особенности планировки.

Однако следует учитывать, что конечный результат напрямую зависит от качества калькулятора. В большинстве случаев расчет основывается на усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе. При удачном раскладе возможная погрешность подобной экспертизы составляет 3-5%, что является достаточно хорошим результатом. Правда, такая услуга доступна в основном для крупных городов.

При онлайн-расчете стоимости недвижимости не учитываются такие второстепенные факторы, как наличие балкона или городского телефона, которые при реальной продаже могут повлиять на сумму сделки.

Действие 3

Обращаемся к профессиональным оценщикам

Однако для получения наиболее полной и достоверной картины вышеперечисленных способов бывает недостаточно. Одним из распространенных вариантов в этом случае является обращение к специалистам, занимающимся оценкой недвижимости на профессиональной основе. Преимуществом такой оценки является учет всех возможных рыночных факторов. Подробные результаты экспертизы, как правило, оформляются в специальном отчете, где дается обоснование указанной в документах стоимости.

Однако есть в работе независимых оценщиков и существенные недостатки. Во-первых, они, в отличие от риэлторов, не имеют доступа к договорам купли-продажи, поэтому при оценке вынуждены оперировать цифрами, имеющимися в открытом доступе, которые могут существенно отличаться от реальных сумм сделок. Во-вторых, официальные отчеты больше востребованы организациями (например, банками при оформлении ипотеки). Однако на обычных покупателей они вряд ли произведут должное впечатление. Стоимость подобной оценки обойдется в 3-5 тыс. рублей, а сама процедура займет около недели.

Действие 4

Оцениваем квартиру с помощью риэлтора

Еще одним вариантом получить экспертное заключение о стоимости жилья является обращение в агентство недвижимости. Главным преимуществом риэлтора по сравнению с оценщиком является более полное представление о текущем состояние дел на рынке недвижимости. Однако при обращении к агенту нужно учитывать несколько важных нюансов.

Как правило, при общении с человеком, пытающимся оценить свои квадратные метры, риэлтор видит в нем потенциального клиента, поэтому может прибегнуть к профессиональным уловкам. Самой распространенной является завышение реальной стоимости квартиры. Когда же поиск покупателя затянется, продавцу предлагают снизить цену. Кроме того, оценивая недвижимость, агентства не выдают официальных бумаг и заключений.

Действие 5

Влияем на стоимость недвижимости

Независимо от того являетесь ли вы владельцем элитных апартаментов или скромной «однушки» в спальном районе, желание продать свою собственность подороже является неотъемлемой частью сделки. К сожалению, на большинство основных составляющих стоимости недвижимости повлиять просто физически невозможно. Однако о некоторых менее крупных, но при этом достаточно важных аспектах, стоит позаботиться заранее.

Во-первых, проверьте состояние бумаг на квартиру. Зачастую собственники уделяют внимание правоустанавливающим документам, забывая о наличии долгов по коммунальным услугам или своевременном переоформлении лицевых счетов. Еще одним часто возникающим вопросом является предпродажный ремонт квартиры. Главное правило здесь — качество отделочных работ должно соответствовать статусу жилья. Это поможет произвести нужное впечатление на потенциальных покупателей и избежать ненужных трат. Не стоит забывать и состояние мест общего пользования. Грязные подъезды с обшарпанными стенами могут сбить цену даже очень достойной квартиры. Поэтому заранее обсудите с соседями качество уборки лестничной площадки. Особенно если сейчас она осуществляется не на должном уровне.

Какой бы способ оценки квартир перед продажей вы не выбрали, не стоит воспринимать его результаты как непреложную истину. Зачастую разные эксперты, оценивая недвижимость, могут прийти к абсолютно разным выводам. А реальная сумма сделки вообще может не совпасть ни с одним из прогнозов. Ведь помимо объективных факторов на стоимость квартиры может повлиять множество субъективных обстоятельств от ориентацииквартиры по сторонам света до настроения будущего владельца.