Долевая покупка квартиры

В настоящее время в России довольно распространен такой вид покупки недвижимости, очень многие владеют жилой площадью вместе с членами своей семьи на правах общей собственности. Согласно Гражданского кодекса общая собственность может быть как совместной, так и долевой. Долевая собственность подразумевает, что у каждого собственника квартиры есть специальный документ, в котором указывается, какая именно жилая квадратура закреплена за ним, это может быть как одна вторая от общей площади и даже одна сотая часть. Обычно такими собственниками становятся при разделе общего имущества после развода или при получении наследства. Для такого вида на рынке недвижимости существует и специальный тип сделки – купля-продажа доли. Большинство профессиональных риэлторов считают, что заключение такого договора носит в себе временный характер, так как с ним связано множество специфических нюансов. Несмотря на подводные камни, всегда есть люди, которые готовы вложить свои сбережения не в отдельную жилую площадь или комнату в коммунальной квартире, а именно в покупку доли.

Действие 1

Решение о покупке долевой недвижимости

Существует несколько основных причин, по которым россияне вкладывают свои сбережения именно в долевую покупку недвижимости.

Рассмотрим основные четыре:

1) Для получения прописки, так как приобретение доли в квартире, это самый дешевый и легкий вариант официальной регистрации на сегодняшний день. При этом размер доли никак не влияет на постоянность регистрации, при приобретении даже одной сотой части от общей площади человек все — равно получит постоянную прописку в любом городе. Основной критерий при выборе такой недвижимости – это, конечно же, цена, на второй план отходят соседи, месторасположение дома и квадратные метры.

2) Многие выбирают такой вариант покупки с целью инвестирования своих средств, для дальнейшей выгодной продажи жилого помещения целиком, конечно же, если можно будет договориться с соседями. Выбор квартиры в таком случае рассматривается уже с особой тщательностью, рассчитывать на хорошую прибыль с продажи можно, только в том случае если дом находится в хорошем благоустроенном районе. Притом что с соседями лучше поговорить заранее, возможно, что сразу они не согласятся на переезд, но может быть передумают через определенный промежуток времени.

3) Некоторые люди рассматривают покупку доли квартиры, как свой первый шаг к отдельному проживанию. Если смотреть по факту, то это покупка недвижимости в рассрочку с учетом того, что через какое-то время получится собрать остаток нужной суммы и попробовать уговорить соседей продать свою половину. Такой вариант предполагает придирчивый выбор будущей недвижимости, для того чтобы в дальнейшем обеспечить себе долгое проживание. Организация такой сделки весьма не простое дело, обычно у собственников, для того чтобы прийти к общему мнению с соседями, уходит не один год. Выбор такой схемы может обернуться очень выгодной сделкой, так как первая доля ниже цены за квадратный метр в отдельном жилом помещении.

4) В том случае, когда люди приобретают долевое жилье для проживания, нужно предельно внимательно относится к выбору, учитывать придется все и соседей и состояние дома, и квадратные метры. Существует одна особенность жизни в такой квартире, людям придется делить жилые квадраты с абсолютно незнакомыми собственниками.

Действие 2

Определение бюджета сделки

Существует весьма распространенное заблуждение, касающееся стоимости долевого помещения, многие считают, что полная стоимость жилого помещения просто делится пополам, например двухкомнатная квартира стоит шесть миллионов, а доля соответственно три миллиона, по факту, расчет производится совсем не так. При продаже, продавец может вас убеждать в обратном, однако в таком случае можно смело спорить и торговаться. На самом деле цена доли покупаемой недвижимости составляет около двадцати или тридцати процентов от стоимости половины или трети жилого помещения. Получиться за комнату в двухкомнатной квартире три миллиона возможно только при продаже объекта целиком. Вот именно по этой причине покупка доли с последующей продажей может в будущем немного окупиться, в любом случае вложенные средства не пропадут.

Важно учитывать, что цена в будущем будет выше, если будет выбрана выгодная планировка, например, если купленная комната изолирована, то стоимость будет существенно выше в отличие от той, что считается проходной комнатой. Конечно, дешевле всего обойдется приобретение доли в однокомнатной квартире или комнате в коммуналке, однако нужно понимать, что проживать в таких условиях будет невозможно.

Такие объявления о продаже появляются на рынке недвижимости в основном в том случае, когда владельцы не могут договориться о продаже с соседями, либо если второй собственник пропадает без вести.

Как правило, узнать предварительную цену можно на специализированных сайтах или в режиме он-лайн полистав каталоги недвижимости. Однако стоит учитывать тот факт, что цены на сайтах даются всегда только приблизительные и могут меняться в зависимости от ряда особенностей.

Действие 3

Выбор – либо искать самим, либо обращаться за помощью к опытному риэлтору

Подобные предложения довольно часто встречаются на специализированных сайтах, но чтобы их там найти там нужно приложить усилия. В большинстве он-лайн сервисах при поиске нет отдельной графы «покупка доли», поиск осуществляется только по количеству комнат и квадратным метрам. Самостоятельный поиск таких объявлений осуществляется либо по принципу выбора коммунальной комнаты, либо на просмотре слишком подозрительно дешевых вариантов. Как правило, именно под такими объявлениями и скрываются долевые продажи жилых помещений.

Однако лучше совершать такой вид сделки не самостоятельно, а с помощью профессионального специалиста. Конечно, за свои услуги риэлтор возьмет с вас деньги, но зато вы будете спокойны и не сможете запутаться в юридических тонкостях проведения сделки. Такая сделка купли-продажи может быть довольно-таки коварной, поэтому свой выбор лучше остановит именно на том риэлторе, который специализируется именно на этом и уже имеет достаточный опыт и практику.

Действие 4

Подбор подходящих вариантов

В основном при поиске отдельного жилого помещения критерии располагаются в следующем порядке: район, дом, квадратные метры и соседи, что касается приобретения доли тогда все в точности наоборот. Если покупка предполагается с целью проживания, то естественно в первую очередь нужно оценивать соседей, с которым предстоит жить и квадратура, только потом во внимание принимается расположение и благоустроенность выбираемого дома. Важно понимать, что такая покупка это не то же самое, что покупка отдельной комнаты, доля в жилом помещении не измеряется конкретной квадратурой и ее нельзя оградить стеной от соседей. Лучше всего обращать внимание именно на те объявления, в которых доля выражается в дробях, потому что тогда более или менее становится понятно, какой именно площади в жилом помещении она соответствует. Сразу пропускайте те объявления, которые выставлены на продажу уже очень давно, так как, скорее всего в них стоит завышенная цена либо условия сделки непривлекательны.

Конечно, нужно обращать внимание и на качество дома и на инфраструктуру района, но помните, что такие критерии влияют только на стоимость квартиры в целом, если в будущем будет принято решение о ее продаже целиком это весьма поднимет шансы на выгодный разъезд с соседями.

Действие 5

Просмотр выбранных вариантов

Дойдя до этого этапа, следует запомнить главное, что вместе с формальной долевой покупкой квартиры вы приобретаете еще и абстрактную квадратуру и соседей.

Обратите внимание:

1) Планировка жилого помещения. Конечно, в идеальном варианте у каждого собственника должна быть своя изолированная комната, тогда можно будет избежать многих проблем связанных с совместным проживанием. Гораздо хуже дела обстоят у тех владельцев, у которых смежные комнаты, в таком случае будьте готовы к войне за территорию. Лучше всего обращать внимание на те жилые помещения, в которых просторная кухня, в таком случае вам не нужно будет делить с соседями стол или газовую плиту;

2) Общее состояние квартиры. Не рассчитывайте, что вам удастся сделать полноценный ремонт, поэтому лучше всего сразу проверять состояние сантехники и проводки так как, скорее всего вам придется жить с тем, что есть. Не упускайте из внимания и толщину межкомнатных перегородок;

3) Обращайте внимание на адекватное состояние предполагаемых соседей. Конечно, самым оптимальным вариантом считается, что раньше жилая площадь была организована по принципу коммуналки, гораздо хуже будет, если произошел раздел общего имущества вследствие развода. Так как раньше эта жилплощадь считалась общей, и отказаться от своих привычек будет уже гораздо сложнее, в таком случае постоянные ссоры просто неизбежны.


Для того чтобы жить спокойно на своей половине жилой площади важно наладить хорошие взаимоотношения с вашими будущими соседями.

Действие 6

Поиск подводных камней

При проведении такой сделки нужно учитывать несколько моментов:

1) У ваших будущих соседей изначально есть право на первоначальный выкуп доли, поэтому перед покупкой убедитесь, что ваш продавец предлагал им покупку и получил официальный отказ. Если нет официального отказа, лучше всего отказаться от заключения договора, особенно если продавец вместо оформления договора купли-продажи предлагает оформить дарственную. Проведение такой сделки можно вполне реально оспорить в суде и добиться ее аннулирования, но даже если вам все-таки и удастся отвертеться от таких претензий, тратить свое время и нервы просто ни к чему;

2) Помните, что без согласия своих соседей вы не сможете никого прописать в купленной жилой площади, поэтому если прописка нужно не только вам, лучше всего сделать право регистрации собственности на всех;

3) Вы приобретаете именно долю в жилом помещении, а не отдельную комнату, это значит, что вы не сможете полностью быть уверенными, что будете жить именно на тех квадратах, которые вам показывал продавец. Обычно порядок пользования жилой квадратурой осуществляется по добровольной договоренности с соседями, либо когда это невозможно, то в суде. Не стоит полагаться на документ, который был у предыдущего владельца, так как при смене собственника такая бумага теряет свою ценность и вам придется начинать все сначала. Если ваши соседи по каким-то причинам начинают претендовать на ваши жилые квадраты, у них есть вполне реальный шанс отобрать ее через суд. Обычно при разделе квадратуры жилого помещения учитывается не только доля, но и состав семьи, поэтому соседям, у которых есть маленькие дети, могут отдать большую комнату, даже если доли равны.

Действие 7

Заключение договора купли-продажи

Этап заключения сделки при долевой покупке жилого помещения мало, чем отличается от покупки комнаты в коммуналке, но так как сделка весьма не простая лучше всего обратиться за помощью к профессиональному и опытному специалисту. Только он сможет проверить на подлинность все документы, которые предоставляет продавец и сможет оценить перспективы будущей сделки.

Еще одно важное отступление, которое необходимо проверить до заключения договора это проверка хозяина доли на наличие психоневрологических заболеваний.

Итак, для оформления сделки понадобятся следующие документы:

1) Договор купли-продажи;

2) Оригиналы паспортов обоих участников сделки;

3) Свидетельство о государственной регистрации права на собственность;

4) Бумаги, которые устанавливают право продавца на продаваемую долю;

5) Обязательная доверенность в том случае если продажа происходит через посредника;

6) Необходимая выписка из ЕГРН об отсутствии залога или ареста на жилом помещении;

7) Официальное согласие супруга продавца на будущую сделку;

8) Выписка из домовой книги, в которой должны быть перечислены все люди, которые зарегистрированы в данной квартире.


После того как вы убедились, что все документы в полном порядке можно переходить к вносу аванса или задатка и уже оговаривать с продавцом сроки заключения договора и оплаты госпошлины. Лучше всего непосредственное заключение сделки купли-продажи оформлять в банке и оставить залог в ячейке. Продавец сам сможет забрать заранее обговоренную сумму, после того как его право на собственность перейдет на покупателя.

Помните разницу между задатком и авансом при возможном отказе от сделки, если отказывается покупатель то он не получает назад задаток, но может вернуть внесенный аванс, если же отказ следует от продавца, в таком случае задаток возвращается в двойном размере, а аванс в единичном.